Ausschreibung Technisches Parkraummanagement

Die vorliegende Ausschreibung zielt darauf ab, den technischen Betrieb und die Wartung der Parkinfrastruktur ganzheitlich, standardisiert und messbar zu organisieren.

• Sicherstellung von Rechtssicherheit, Arbeitsschutz und Betreiberpflichten, einschließlich standardkonformer Tests und Wartungsimplementierung.

• Sicherstellung hoher Systemverfügbarkeit und Servicequalität durch definierte SLAs, KPIs sowie eine resiliente Fehler- und Eskalationslogik.

• Umsetzung effizienter Wartungsstrategien gemäß DIN 31051/DIN EN 13306 (präventiv, zustandsbasiert, korrigierend), begleitet von Telemetrie- und sensorbasierter Diagnose.

• Digitale Integration aller relevanten Anlagen in IWMS/CMMS und Gebäudemanagementsysteme mit standardisierten Schnittstellen sowie klaren Daten- und Zählregeln.

• Transparente Dokumentation, auditsichere Nachweise und sinnvolle Berichterstattung für Kontrolle und kontinuierliche Verbesserung.

• Lebenszyklus- und risikoorientierte Planung, einschließlich Ersatzteile und Modernisierungsstrategien.

• Klare Zuweisung von Rollen und Verantwortlichkeiten zwischen Betreiber und Dienstleister, einschließlich klarer Schnittstelle und Serviceabgrenzung.

Das Ziel ist es, ein widerstandsfähiges Betriebsmodell zu schaffen, das Skalierbarkeit über mehrere Standorte hinweg ermöglicht und dabei lokale Besonderheiten berücksichtigt.

• Rechtliche und betriebliche Sicherheit durch konforme Test- und Wartungsprozesse mit vollständiger Dokumentation.

• Erhöhte Verfügbarkeit kritischer Systeme und reduzierte ungeplante Ausfälle durch proaktive, bedingungsbasierte Maßnahmen.

• Transparenz über Kosten, Leistung und Risiken durch einheitliche KPIs, SLA-Berichte und Ursachenanalysen.

• Effizienzgewinne durch standardisierte Prozesse, integrierte Datenströme und optimiertes Ersatzteilmanagement.

• Beitrag zu Nachhaltigkeitszielen durch Energieeffizienz, datengetriebene Betriebsoptimierung und Lebenszyklusplanung.

• Sicherheits- und Gesundheitsschutz in Parkhäusern und Tiefgaragen.

• Hohe Benutzerfreundlichkeit: zuverlässiger Zugang, klare Routen, funktionierende Zahlungssysteme und Ladeinfrastruktur.

• Minimierte Wartezeiten und Störungen, was die Zufriedenheit und Produktivität erhöht.

Strukturiertes technisches Management wird somit zu einem Wettbewerbsfaktor, der den Industriestandort als attraktiven und widerstandsfähigen Ort für Arbeit und Logistik positioniert.

• Betreiber: Rechtsverantwortliche Organisation für einen sicheren und gesetzeskonformen Betrieb sowie die Festlegung von Prozessen, Genehmigungen und Ressourcen. Bezieht Dienstleister ein, übernimmt Kontroll- und Verifikationsfunktionen.

• Eigentümer/AuftraggeberTräger der wirtschaftlichen Verantwortung; definiert strategische Ziele, Budgets, Investitionsentscheidungen und Akzeptanzkriterien.

• FM-Dienstleister/technischer Serviceanbieter Bietet definierte interne und externe Dienstleistungen (Inspektion, Wartung, Fehlerbehebung, kleinere Reparaturen) an, sorgt für die 24/7-Fehlerannahme, Terminplanung und Dokumentation und ist verantwortlich für das operative SLA-Management.

• Verantwortlicher Elektriker (VEFK) und qualifizierte Personen Die Rolle ist befugt, Anweisungen für den Bereich Elektrotechnik sowie Personen zu erteilen, die gemäß TRBS 1203 (z. B. DGUV V3) Prüf- und Kontrolltätigkeiten durchführen dürfen.

• ZÜS/Testorganisationen Zugelassene Inspektionsstellen für periodische Inspektionen von Anlagen, die überwacht werden müssen (z. B. Aufzüge gemäß BetrSichV).

• Sicherheits- und HSE-Rollen: Brandschutzbeauftragter, Arbeitssicherheitsspezialist, Ersthelfer, Freigabestellen für Arbeitserlaubnisse sowie LOTO-/Sperr- und Freigabeprozesse.

• IT/Datenschutzrollen: Informationssicherheitsbeauftragter (ISO/IEC 27001), Datenschutzbeauftragter (BDSG/GDPR), OT Sicherheitsbeauftragter für Segmentierung, Patch- und Schwachstellenmanagement.

• Hersteller/Installateur/SystemintegratorVerantwortlich für standardkonforme Installation, Inbetriebnahme, Dokumentation, Schulung sowie herstellerspezifische Wartungsanforderungen und Ersatzteillieferung.

• CPO/EMP (Ladeinfrastruktur) CPO betreibt Ladestationen (technischer Betrieb, Verfügbarkeit, Abrechnungsschnittstelle); EMP bietet den Nutzern Zugang und Verträge. Rollen können vom Betreiber, einem Dienstleister oder einer dritten Partei übernommen werden; Schnittstellen müssen vertraglich geregelt werden.

• Zugangs- und Parksteuerungssysteme Komponenten: Absperrungen, Fahrkarten-/Zahlungsgeräte, Kennzeichenerkennung (ANPR), Zähl- und Leitsensoren, Anzeigen. Systemgrenzen: mechanisch/Laufwerk, Steuerung, Peripheriegeräte (Scanner, Kameras), IT-Backend, Netzwerkverbindung, Zahlungs- und Zahlungsfunktionen. Schnittstellen: API/SDK des Herstellers, Zahlungsdienstleisters, Park-Backend.

• Sicherheits- und Überwachungssysteme Beleuchtung (DIN EN 12464), Sicherheits-/Notbeleuchtung (DIN EN 1838), Brandmelde- und Gaswarnsysteme (z. B. EN 54, EN 50545-1), Zugang/Video/Gegensprechanlage. Systemgrenzen: Feldgeräte, Bedienpult, Kabelnetze, Alarmleitung, Kopplung zu BMS/NSL.

• Bau- und Sicherheitstechnik (TGA) Lüftungs-/Rauchabsaugung (VDI 3814/DIN EN 12101), Sprinkleranlagen/Löschsysteme (DIN EN 12845/VdS), Aufzüge (BetrSichV/TRBS), UPS/Notstrom, elektrische Verteilertafeln (DGUV V3). Definition: Systemkomponenten, Energieversorgung, Steuerung, Schutztechnik, ZÜS-Verpflichtungen.

• E-Mobilitäts-/Ladeinfrastruktur AC/DC-Ladestationen, Messsteuerung/Abrechnung, Lastmanagement, OCPP-Backend, LSV und DIN VDE 0100-722-Konformität. Abgrenzung: Netzanschlusspunkt/Unterverteilung, Ladestation, Zähler, IT-Kommunikation, Backend (CPO/EMP).

• IT- und Netzwerksysteme BMS/SCADA (BACnet/IP, OPC UA), CAFM/CMMS (z. B. Planon), Park- und EV-Backends, Netzwerk (LAN/WLAN/VPN), Sicherheitskomponenten (Firewall, NAC). Abgrenzung OT/IT, Segmentierung, Protokoll-Gateways, Datenspeicherung, Rollen-/Rechtekonzepte.

• Daten- und DokumentationsobjekteAsset-Register, digitale Zwillinge/Bestandsaufnahmen, Test- und Wartungspläne, Ereignis- und Prüfspuren, Ersatzteilmaster, Konfigurations- und Firmware-Status.

• Lebenszyklus und TCO-Orientierung Entscheidungen werden über den Lebenszyklus bewertet (Planung-Bau-Betrieb-Erneuerung-Abbau). Die TCO kontrolliert CAPEX/OPEX, Energie- und Wartungskosten sowie Risiken des Restwerts und Veralterungsrisiken.

• Prozess- und Qualitätsmanagement PDCA-Logik (Plan: Strategien, Pläne, Budgets; Tun: Ausführung, Kontrolle; Check: Überwachung, Audits, KPIs; Akt: Optimierung, RCA). Audits können nach ISO 41001 und ISO 19011 geleitet werden.

• Kritikalität und Risikobewertung: Klassifizierung von Vermögenswerten nach Sicherheit, Verfügbarkeit und Compliance-Kritikalität als Grundlage für SLAs, Redundanzen, Ersatzteilbestand und Eskalationslogik.

• Rechtskonforme, auditsichere Speicherung aller inspektions- und wartungsrelevanten Informationen im CMMS, einschließlich Mess- und Testergebnissen, Kalibrierungszertifikaten, Genehmigungen, Konformitätserklärungen und Konfigurationsstatus.

• Schnittstellen- und Datenmanagement Standardisierte Datenmodelle und Schnittstellen (BACnet, OPC UA, OCPP, REST APIs, GEFMA 444). Datenqualität (Vollständigkeit, Eindeutigkeit, Aktualität) ist eine Voraussetzung für Zustandsdiagnostik, prädiktive Wartung und SLA-Berichterstattung.

• Hierarchisierungssystem: funktionaler Kontext (z. B. Parksteuerungssystem).

• Anlage/Subsystem: eigenständige Einheit (z. B. Parkbarrieresystem).

• Baugruppe/Bauteil: spezifische Teile (z. B. Laufwerk, Controller, Induktionskreislauf, Kamera).

Kritikalität und RedundanzKlassifikation nach Sicherheit, Verfügbarkeit, Compliance; Bestimmung redundanter Wege (z. B. Doppelpumpen, 2N USV) und Ersatzteilbestands.

• IT/OT: Patch-Panel, Firewall-Segment, Protokollübertragungen (BACnet/OCPP/REST).

• Brandschutz: BMA-Kupplung, Feuerwehrbedienung, Alarmverbindung.

Die technische Infrastruktur der Industrieparkplätze bildet ein vernetztes System mechanischer, elektrischer, sicherheits- und informationstechnologischer Anlagen. Ihre Interaktion bestimmt Sicherheit, Verfügbarkeit, Nutzerkomfort und Kosteneffizienz. Dieses Kapitel beschreibt die wichtigsten Anlageklassen, darunter Funktionen, typische Komponenten, Schnittstellen, Betriebs- und Wartungsanforderungen sowie zentrale Risiken und Rückfallmechanismen. Die Präsentation folgt einer systemischen Logik: von Zugangs- und Parksteuerungsfunktionen über Sicherheits- und Überwachungssysteme bis hin zu technischen Gebäudegeräten (TGA) bis hin zu E-Mobilität und IT/Netzwerk-Integration.

• Barrierensysteme Mechanik/Antrieb: Ausleger, Antriebseinheit, Federn/Gegengewichte, Stützgabel.

• Erkennung: Induktionsschleifen, Radar/Ultraschall, Lichtbarrieren; Sicherheitskanten.

• Steuerung: Controller mit I/O, Sicherheitslogik, Notlösung; UPS-Anschluss für kontrolliertes Öffnen.

• Ticket-/Zahlungssysteme Medien: Barcode/QR, Transponder/RFID, NFC/EMC, Kennzeichen (ohne Ticket).

• Peripheriegeräte: Zahlautomaten, Kassenserver, Zahlungsdienstleister-Connector, Quittungsdrucker, Münz-/Banknotenmodule (sofern erlaubt), kontaktlose Zahlung.

• Abrechnung/Regeln: Tariflogiken, Rabatte, Parkgenehmigungen, Validierungen.

• ANPR/Kennzeichenerkennungskameras (IR/Polarizer), Edge OCR oder serverbasierte Erkennung, Whitelist/Blacklist-Handling, DSGVO-konforme Pseudonymisierung.

• Trigger: Induktionsschleifen/Video-Trigger; Latenzoptimierung für Barrierefreigabe.

• Parksteuerungs- und ZählsystemSensortechnologie: Induktionsschleifen, Magnetometer, Ultraschall/LiDAR in den Decks, kamerabasierte Zählung.

• Anzeige: LED-Matrix, Masten, dynamische Wegweiser (DIN 67523), variable Wegweiser.

• Logik: Plausibilitätsprüfung (Ein- und Ausgänge, Querbewegungen, falsche Zählung), Korrekturroutinen im Fall von Fehlern.

• Vorbeugend: Vierteljährliche Funktions- und Sicherheitstests (Verriegelungskräfte, Sicherheitsvorrichtungen), Firmware-Wartung, Reinigung von Scannern/Kameras.

• Zustandsbasiert: MTBF/MTTR-Tracking, Abschlusszykluszählung, Motortemperatur/-ströme, Analyse von Fehlgeburten/Fehlwerten.

• Ersatzteile: Ausleger, Federn, Karten-/Quittungsdrucker, Kameramodule, Steuerungen, Sensoren; definierte Mindestbestände.

• Notfall: Fail-Open/Fail-Secure-Strategien, Notfallöffnungen im Brandalarm, Offline-Modus mit lokalem Whitelist-Cache, manuelle Tickets.

• Funktionen: Sichtbares und Orientierungslicht, blendenfreie Beleuchtung, Notbeleuchtung im Falle eines Stromausfalls.

• Komponenten: LED-Leuchten (DALI), Präsenz-/Tageslichtsensoren, zentrale Batterie- oder Einzelbatteriesysteme, automatische Testgeräte.

• Betriebsanforderungen: Monatlicher Funktionstest und jährliche Inspektion der Notbeleuchtung (DIN EN 1838/EN 50172), Bewertung des DALI-Protokolls; Reinigung/Reflexionspflege.

• Risiken: Unzureichende Beleuchtung, Blendung, Batterieausfall; Maßnahmen: regelmäßige Lux-Messungen, Batteriekapazitätstests, Ersatzteillagerung.

• BMA/Sprachalarm-Komponenten: Brandmelder (optisch, thermisch), Leitungsmelder, BMA-Bedienpult, FBF/FRS, Alarm-/Sprachalarmsystem.

• Schnittstellen: Verbindung zum Kontrollzentrum, Feuerleitsysteme (Lüftung, Türen, Aufzüge), Kupplung zum BMS.

• Anforderungen: Planungs-/Betreiberpflichten gemäß DIN 14675; halbjährliche Wartung; Dokumentierte Alarmproben.

CO/NOx-Gaswarnsysteme Sensoren mit Mehrpunktkalibrierung, zonenweise belüftungsmäßige Steuerung, Warnschwellen und Alarme gemäß EN 50545-1.

• Betriebsanforderungen: Kalibrierungsintervalle gemäß Hersteller/Standard, Testgasverifikation, Ereignisdokumentation; Redundante Sensorverteilung.

• Zugangssysteme Leser (RFID/NFC), Controller, Türkontakte, Motorschlösser; Rollen-/Rechtekonzepte; Zeitpläne.

• Schnittstellen: Personal-/ID-Management, Besucherregistrierung; Notfall-Öffnung im Brandfall.

Gegensprechanlage-/Notrufstationen an Barrieren, Aufzügen, Kassen; VoIP/SIP-Integration, Verbindung zum Kontrollzentrum, Aufzeichnung und Prioritätslogik.

CCTV-Kameratypen (Fix/Dome/PTZ), IR-Beleuchtung, Videoanalyse (Bewegung, Objekterkennung), NVR/VMS; Privatsphäre-Masken.

• Datenschutz: Zeichen, Speicherdauer, Benutzerrechte, Zweckbeschränkung; Härtung (TLS, Standardpasswörter deaktiviert).

• Inspektions- und Wartungspläne: risikobasiert; kritische Wege (Notbeleuchtung, BMA, Gaswarnung) mit höchster Priorität.

• Rückfall: Manuelle Evakuierungsankündigungen, Notbeleuchtungsmodi, redundante Meldepfade; "Sicherer Zustand" im Falle eines Systemausfalls.

• Funktionen: CO/NOx-Entfernung, thermischer Komfort sekundär; Rauchabsaugung im Brandfall.

• Komponenten: axiale/zentrifugale Ventilatoren (kontinuierlich/Feuer), Kanalsysteme, Brand-/Rauchschutzklappen, Differenzdrucksysteme für Treppenhäuser, Frequenzwandler, Sensoren.

• Steuerung: VDI 3814 Funktionslisten, Zonenkonzepte; pegel- oder nachfrageorientierte Steuerung mittels Gaswarnsignalen; Feuermatrix (DIN EN 12101).

• Bedienung/Wartung: Reinigung von Filter/Laufrad, Lager/Antriebe, Riemenspannung; Funktionstests (monatlich/vierteljährlich), Rauchschutzdämpfertests, Ersatzteile (Riemen, Lager, FU).

• Risiken: Fehlfunktionen der Steuerlogik, Toträume ohne ausreichenden Luftaustausch; Maßnahmen: Durchflussverifikation, regelmäßige Messungen, Testläufe.

• Komponenten: Pumpen (Diesel/elektrisch), Reservoirs, Alarmventilstationen, Rohrnetz/Düsen, Nass-/Trockensysteme, Druckluftzufuhr für Trocknungssysteme, Testleitungen/Alarmtests.

• Betrieb: Wöchentliche Pumpentestfahrten, vierteljährliche Funktionstests, jährliche Inspektion; Wasserqualitätskontrollen.

• Schnittstellen: BMA/Alarmübertragung, Feuerwehrperipheriegeräte; Sicherstellung von Stromversorgung/Notstrom für Alarmmeldungen.

• Risiken: Korrosion, nicht zulässige Umbauten, Frostschäden an Außenbereichen; Maßnahmen: Korrosionsschutz, Entwässerungskonzept, dokumentierte Änderungen.

• Komponenten: Maschinenraum/Maschinenraum (oder MRL), Sicherheitsausrüstung, Tür-/Wellenüberwachung, Notrufsystem, Steuerungssystem.

• Betriebspflichten: BetrSichV/TRBS 3121; Konzept der Notfallbefreiung; ZÜS-Haupt-/Mittelstufenprüfungen; ständige Fernverbindung für Notrufe; Operator-Audits.

• Wartung: Wartungspläne nach Hersteller, Türeinstellung, Bremstest, Öl-/Seilzustand, Steuerdiagnose; Ersatzteilstrategie (Türantriebe, Scheiben, Sensoreinheiten).

• Risiken: Gefangennahme von Personen, Missmanagement im Brandfall; Maßnahmen: Feuerleitung (FSA), regelmäßige Übungen, redundante Notrufkanäle.

• Elektrische VerteilungenNSHV, Unterverteilungen, Überspannungsschutz, Selektivität, Mess- und Energiemanagement; getrennte Sicherheitskreise.

• Schutzvorrichtungen: RCD-Typen (A, F, B, EV), geeigneter Kurzschlusswiderstand, Abschaltbedingungen.

USV/Notstrom-Topologien: Offline/Line-Interactive/Doppel-Umwandlung; Dieselgeneratoren für Sicherheits- oder Betriebszwecke; Selektives Lastabschalten.

• Betrieb: Batterietests, Kapazitätsmessungen, Lasttests; Kraftstoffmanagement; Wechselproben (ATS).

DGUV V3/PrüfungenErst- und Wiederholungsprüfungen; Thermographie; Messungen von Isolierung/Schleifenimpedanz; Gerätetests von festen/mobilen Geräten.

Blitz- und ErdungssystemeExterner/interner Blitzschutz, Äquipotential-Bindung; regelmäßige Sicht- und Messinspektionen; Integration metallischer Bauteile (Parkhausbau).

• AC-Laden (Modus 3, Typ 2) Ladepunkte 3,7–22 kW; RCD Typ B/EV; Abrechnung in Übereinstimmung mit dem Kalibrierungsgesetz (unterzeichnete Messwerte); Benutzeridentifikation (RFID, App, QR).

• DC-Ladeleistung (CCS/CHAdeMO) 50–350 kW; Leistungselektronik, Kühlung, Kabelmanagement; Netzplanung/Transformatorlast, Batterien bei Bedarf puffern.

• Backend/PaymentOCPP 1.6J/2.0.1 für CP-Backend; CPO/EMP-Rollen; Roaming (OCPI), Ad-hoc-Zugang (LSV), Preis-/Transparenzanforderungen; ISO 15118 (Plug&Charge) im Perspektive.

• Last- und EnergiemanagementStatisch/dynamisch; EMS-Integration (BACnet/Modbus/REST); Priorisierungen (Sicherheitsbelastungen über Komfort), Spitzenabraschung, PV-Integration.

• Sicherheit/Standards: DIN VDE 0100-722, VDE-AR-N-4100/4105; Kabel-/Kabelauswahl; Brandschutzanforderungen (insbesondere unterirdische Parkplätze); Markierung/Routing.

• Tests und Wartung: Wiederkehrende elektrische Inspektionen, Firmware-/Zertifikatsverwaltung, Kalibrierung und Kalibrierungsprüfungen; Reinigung/Korrosionsschutz in Außenbereichen.

• Ersatzteile: Ladestecker/-kabel, Strommodule, RCD/Kontaktoren, HMI/Displays; definierte Austauschroutinen und eine EOL-Strategie.

• Risiken und Rückfall: Backend-Ausfall (lokale Whitelist/Ad-hoc-Modus), Netzwerkengpässe (Lastabschaltregeln), Übertemperatur (Abschreibung), Zahlungsunterbrechungen (Offline-Empfang).

• Funktionen: Überwachung/Steuerung von Gebäudedienstleistungen, Sicherheitsfunktionen (Brandmatrix), Energie-/Statusdaten, Alarme/Trenderfassung.

• Schnittstellen: BACnet/IP (Objekte für analoge/Vermittlungspunkte), OPC UA für übergeordnete Integration, Modbus/TCP für Feldgeräte; Zeit-/Ereignis-Synchronisation.

• Bedienung: Benutzer- und Rechtekonzepte, Änderungs-/Release-Management, Archivierung; Alarmrichtlinien (Eskalation, Bestätigung, Deadbanding).

• Masterdatenverwaltung: Asset-Register GEFMA-444-konform; Lebenslaufakte; Verknüpfung von Inspektionsplänen, Tickets, Ersatzteilen.

• Automatisierte Workflows: Zustands-/Alarm-Auslöser erzeugen Arbeitsaufträge; SLA-Zählung; Mobile Apps für Feedback, Checklisten.

• Berichterstattung: KPI-Dashboards (Verfügbarkeit, MTTR/MTBF, Energieindikatoren); RCA und wiederholte Fehlerverfolgung.

• Park-Backend: Tarife, Transaktionen, Berechtigungen, Geräteverwaltung; REST-APIs für Data Lake/BI.

• EV-Backend: OCPP Broker, Firmware-/Konfigurationsmanagement, CDR/OCPI-Roaming; Zahlungs- und Messdaten mit DSGVO/Kalibrierungsgesetzen.

• Datenplattform: Echtzeit- und Batch-Aufnahme (MQTT/REST), Datenmodellierung, Zeitreihen- und Ereignisdaten, Anomalieerkennung (KI-Modelle), QoS/SLAs für Daten.

• Trägt die Gesamtverantwortung für Sicherheit, Einhaltung und wirtschaftliche Effizienz; führt rechtliche und standardisierte Register, verabschiedet Risikobewertungen und Budgets.

• Order-Rollen (z. B. verantwortlicher Elektriker, Brandschutzbeauftragter), definieren SLAs/KPIs und genehmigen Wartungsfenster, Änderungen und Absperrungen.

• Verantwortlich für das betriebliche technische Management, 24/7-Fehlerannahme/-dispatch, Fehlerbehebung, Wartung, Dokumentation im CMMS und SLA-Management.

• Kontrolliert Subunternehmer (z. B. für BMA nach DIN 14675, Sprinkler/VdS, Aufzüge/ZÜS, Gaswarnkalibrierung) und koordiniert Tests mit ZÜS/Behörden.

• Projektmanagement (technische Gesamtkoordination), Zeitplanung (Bereitstellung und Ersatzteile), Servicetechniker (Mechanik/Elektro/IT), qualifizierte Personen gemäß TRBS 1203, VECK-Organisation, HSE-Funktionen (Arbeitserlaubnis, LOTO).

• IT/OT-Manager für Netzwerk-, Zugangs-, Patch-/Schwachstellenmanagement; CPO-Verantwortung für die Ladeinfrastruktur, sofern intern abgebildet.

• ZÜS/Experten (Aufzüge, Druck-/Sprinklersysteme), Leitzentrale/NSL, Zahlungsanbieter, EMP (E-Mobilität), Feuerwehr/Behörden, Versicherer, Hersteller/Systemintegratoren.

• Eingabekanäle: Telefon, Gegensprechanlage, App/Portal, E-Mail, automatische Alarme von BMS/Backends.

• Ticketerstellung im CMMS mit eindeutiger ID, Zeitstempel, Standort-/Asset-Kartierung; Klassifizierung A/B/C (Sicherheit, Verfügbarkeit, Komfort).

• Erste Ebene: Fernüberprüfungen, Protokolldaten, Neustarts innerhalb des definierten Rahmens; Entscheidungsfernsteuerung vs. Fehlerbeseitigung vor Ort.

• Zugriff nur über gesicherte Wege (VPN, Jump Host, MFA) und gemeinsame Wartungsfenster; Protokollierung aller Sitzungen (Audit-Trail).

• Vier-Augen-Freigabe für sicherheitsrelevante Interventionen; Änderungs-/Release-Management mit Rückfallplan (Rollback) und Dokumentation der Ziel-/tatsächlichen Konfiguration.

• Verwertung entsprechend SLA-Priorität; ETA-Kommunikation; Erstmontage mit standardisierten Ersatzteilen/Werkzeugsets.

• Übergabepunkte sind klar: mechanische vs. elektrotechnische Arbeit, Zugangsorganisation, Arbeitserlaubnis und LOTO-Genehmigungen.

• Zeit-/Schweregrad-basiert: z. B. A-Kritikalität (persönlicher/Brandschutz) sofortige Eskalation bis zur Managementebene/Krisenteam; B innerhalb festgelegter Fristen; C im regulären Zeitfenster.

• Technisch (2./3. Stufe: Hersteller/Integrator), organisatorisch (Hausverwaltung/Betreiber), offiziell (BMA/Aufzugsstörungen mit Meldepflicht).

• Postmortem/RCA innerhalb eines definierten Zeitraums (z. B. 5 Werktage) einschließlich Aktionsplan und Wirksamkeitskontrolle.

• Vorbeugende Wartung (zeit-/nutzungsbasiert)

• Regelmäßige Inspektionen und Wartungen gemäß Standard und Hersteller, um Ausfälle und Verzögerung des Verschleißes zu vermeiden.

• Anwendungsbereiche: sicherheitsrelevante Systeme mit normativen Mindestfristen (BMA, Notbeleuchtung, CO-/NOx, Sprinkleranlagen, Aufzüge, DGUV V3).

• Messungen werden auf Basis gemessener Zustandsvariablen ausgelöst (Schwingung, Temperatur, Stromverbrauch, Sensordrift, Fehlerraten).

• Anwendungsbereiche: mechanische Antriebe (Lüfter, Barrieren), Pumpen, USV-Batterien, Ladestationen, wo Telemetrie verfügbar ist.

• Geplante Reparaturen nach Entdeckung eines Defekts, ungeplante Fehlerfreigabe im Fehlerfall.

• Anwendungsbereiche: nicht-kritische Vermögenswerte mit geringen Folgenkosten, Redundanzen oder niedrigen normativen Anforderungen.

• Darüber hinaus werden RCM/FMECA-Methoden verwendet, um Testintervalle, Redundanz- und Ersatzteilstrategien aus der Kritikalität (persönlicher/Brandschutz, Betriebswirkung, Compliance) und Ausfallfolgen (SLA-Verstoß, Sicherheitsrisiko) abzuleiten.

• Entscheidungslogik pro Anlageklasse: Standard-Mindestanforderung = Untergrenze; bei hoher Kritikalität, Verdichtung oder CBM-Ergänzung; mit geringer Kritikalität, die sich innerhalb des zulässigen Bereichs streckt.

• Datenquellen und Metriken

• Barrieren/DCS: Zykluszähler, Motorstrom, Temperatur, falsche Läufe, OCR-Qualität (ANPR-Vertrauen).

• Belüftung/Lüfter: Lager- und Gehäusetemperaturen, Schwingungsgeschwindigkeit (mm/s), Schwingungsspektren, Energieverbrauch vs. Zielvolumenfluss.

• Sprinkler/Pumpen: Pumpenlaufzeiten, Startzählungen, Druckkurve, Ventilpositionen, Korrosionsindikatoren (Leitfähigkeit/Proben).

• BMA/Gaswarnung: Leitungsüberwachung, Fehlerzähler, Sensordrift, Bump-Testergebnisse, Alarmschwellenverlauf.

• Notbeleuchtung: Batteriekapazität, Innenwiderstand, automatische Selbsttestprotokolle, Brennzeit.

• EV-Ladepunkte: Fehlerraten (EVSE-Fehlercodes), Abbrüche, Temperatur, Leistungsabschaltung, RCD-Trips.

• USV/Notstromversorgung: Batterietemperatur/IR, Entladekurven, Leistungsqualitätsereignisse, Schaltzeiten.

• Aufzüge: Türzykluszeiten, Fehlermeldungen, Fahrten pro Tag, Notruftests, Schachttemperatur.

• Edge- und Gateway-Erfassung (BACnet/IP, Modbus/TCP, OPC UA, OCPP, MQTT), Zeitsynchronisation (NTP), sichere Übertragung (TLS).

• Datenqualitätsregeln (Vollständigkeit, Plausibilität, Zeitstempel), standardisierte Objektmodelle (GEFMA 444, BACnet-Objekte, OCPP-Metriken).

• Automatisiertes Ticketing: Definierte Trigger (z. B. Batteriekapazität < 70 %, Vibrationssteigerung > 25 % gegenüber dem Ausgangswert) generieren CMMS-Bestellungen mit vordefinierten Checklisten.

• Schwellenwert- und Trendmethoden (Delta, Drift, Varianz).

• Mustererkennung/Anomalieerkennung (ML) für multivariate Korrelationen, wie die Verknüpfung von motorischem Strom, Temperatur und Umwelteinflüssen.

• Rückmeldung zur Wartungsplanung (dynamische Anpassung der Intervalle), KPI-Überwachung (MTBF, MTTR, Erstbehebung).

SLAs definieren messbare Leistungs- und Qualitätsziele für den technischen Betrieb und die Wartung der Parkinfrastruktur. Insbesondere berücksichtigen sie Verfügbarkeit, Reaktions- und Wiederherstellungszeiten, Erstauflösungsrate sowie Compliance und Datenqualität. Die Anwendbarkeit erstreckt sich auf rund um die Uhr betriebliche Kritikalitäten, mit klaren Mess- und Zählregeln sowie einer Eskalationslogik, die Sicherheit und Rechtssicherheit priorisiert.

• Zugangs- und Parkleitsysteme

• Barrieresysteme (Service-Ein- und Ausfahrt pro Spur): 99,0 %

• Fahrkartensysteme/Kassen/Zahlungsfunktionen (Gesamtservice): 99,7 %

• ANPR-basierter Free-Flow-Zugang (Erkennung/Freigabedienst): 99,5 %

• Parksteuerungssystem/Belegungsanzeigen (Deck/Gesamtservice): 99,3 %

• Feueralarmanlage inkl. Alarmleitung: 99,9 %

• CO/NOx-Warnsystem inklusive Belüftungskontrolle: 99,9 %

• Lüftungs-/Rauchabsaugungssteuerung (Einsatz- und Brandbereitschaft): 99,9 %

• Sicherheits-/Notbeleuchtung (Systembereitschaft): 99,9 %

• Zugangskontrolle (kritische Türen/Treppenhäuser): 99,5 %

• Gegensprechanlage/Notruf (Parkmodus): 99,7 %

• CCTV-Aufzeichnung (kritische Bereiche): 99,5 %

• Aufzug (pro System, Personenverkehr): 99,0 %

• USV für Sicherheitslasten: 99,95 %

• BMS/SCADA (Überwachung/Alarmierung): 99,7 %

• Netzwerkzugang für Park-/EV-Backends (OT-Segment): 99,7 %

• Wechselstromladepunkte (pro Stecker, betriebsbereit): 98,5 %

• DC-Ladepunkte (pro Spender, betriebsbereit): 98,0 %

• EV-Backend/OCPP-Service: 99,5 %

Für redundante Systeme zählt die Verfügbarkeit des Dienstes (Gesamtservice). Verschlechterter Betrieb (z. B. reduzierte Ladeleistung, eingeschränkte Parkführungsfunktion) wird separat als Leistungs-KPI gemessen.

Das Risiko- und Sicherheitsmanagement im industriellen Parkbetrieb zielt darauf ab, Personenschäden und Sachschäden zu verhindern, eine hohe Verfügbarkeit sicherzustellen und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zu gewährleisten. Leitplanken sind ein systematischer, risikobasierter Ansatz (Risikobewertung, FMEA/Fliege), das Prinzip der Schutzziele (Sicherheit > Verfügbarkeit > Bequemlichkeit) und integrierte Prozesse für Prävention, Erkennung, Reaktion und Neustart (Geschäftskontinuität/Katastrophenwiederherstellung).

• Szenarien: Barrierefehler, ANPR-Fehler, Ticket-/Zahlungsfehler, Defekt des Access Controllers.

• Ursachen: Mechanischer Verschleiß, Sensorausfall, Netzwerk-/Backend-Ausfall, Konfigurationsfehler, Sabotage/Vandalismus.

• Auswirkung: Rückstau, Beeinträchtigung von Notfallfahrten, Sicherheitsrisiken durch Fehlführungen.

• Szenarien: CO/NOx-Überschreitung, lokales Feuer, Rauchbildung.

• Ursachen: Fahrzeugabgase/-staub, defekte Fahrzeuge/Ladeprozesse, fehlende/defekte Sensoren oder Belüftungssteuerung.

• Wirkung: Gesundheitsgefahr, Evakuierung, Schäden an Einrichtungen und Gebäuden.

• Szenarien: Belüftung/Rauchabsaugung außer Betrieb, Ausfall der Sprinklerpumpe, Aufzugsstillstand, UPS/Notstromausfall, BMS/SCADA ausgefallen, Netzwerksegment unterbrochen.

• Ursachen: Netzteil, Verschleiß/Defekt, fehlerhafte Bedienung, Software-/Firmware-Fehler, Cybervorfall.

• Szenarien: Manipulation von Zahlungs- oder ANPR-Daten, OCPP-Man-in-the-Middle, Ransomware im OT-Segment, kompromittierte Wartungszugriffe.

• Ursachen: Schwache Authentifizierung, fehlende Segmentierung, nicht gepatchte Systeme, schlechte Sicherheit in der Lieferkette.

• Szenarien: Tailgating, Missbrauch von Zugangsmedien, Einbruch in technische Räume, Sabotage (Kabelabschneiden, Kameraabdeckung), Betrug an Umschmeckung/Zahlungsbetrug.

• Risikoregister mit Bewertung nach Wahrscheinlichkeit des Auftretens und Ausmaß der Auswirkungen (A=persönlicher/Brandschutz, B=Einsatzverfügbarkeit, C=Komfort).

• FMEA/FMECA zur Identifizierung kritischer Ausfallmodi; Fliege, um präventive und reaktive Barrieren zu erzeugen.

• ALARP-Prinzip: Risiken auf ein akzeptables Niveau reduzieren; Dokumentierte Restrisikoakzeptanz durch den Betreiber.

• Präventiv: standardkonforme Test-/Wartungspläne, Redundanzen (N-1 für Lüftung/UPS/Netzwerk), Härtung/Segmentierung von IT/OT, qualifizierte Rollen (VEFK, qualifizierte Personen).

• Erkennung: Echtzeitüberwachung von Status/Alarmen, Anomalieerkennung, Integritätsprüfungen (z. B. unterzeichnete Messwerte für EVSE), Manipulationsereignisse an Steuerschränken.

• Reaktion: Eskalationslogik (A/B/C), Runbooks pro Szenario, Notfallkommunikation, schnelle Verfügbarkeit von Ersatzteilen und Technologie.

• Neustart: definierte RTO/RPO, Umschalttests (ATS/UPS), Neustartsequenzen und Releases.

• Kontrollzentrum/Dispatch als 1. Ebene; Immobilienverwaltung und HSE koordinieren vor Ort; Krisenteam bei A-Events > 13 Uhr.

• Alarmkette: interne Dienste, Bediener, Behörden/Feuerwehr, ZÜS (im Falle von Aufzugszwischenfällen).

• Stromausfall/Stromausfall: Umschalten von USV → Notstrom; Priorisierung der Sicherheitslasten; Manueller sicherer Zustand (Barrieren offen, Evakuierungsbeleuchtung aktiv); Kommunikationsrückstand (mobile Kommunikation).

• CO/NOx-Alarm: automatische Vollbelüftung, Durchsage von Gegensprechanlage/Lautsprechern, Sperrung der Zufahrtsstraßen, Evakuierung planmäßig, Messkontrolle, Genehmigung durch verantwortliche Personen.

• BMA-Alarm/Feuer: Feuermatrix aktivieren (FSA-Aufzug, Türen/Haltesysteme), Feuerwehrleitung, Evakuierung, Abschluss kritischer Bereiche; Wieder in Dienst gestellt nach der Annahme.

• Versagen des Zugangs: Notfall-Öffnung/Fail-Open gemäß dem Konzept, Verkehrskontrolle durch Personal, Offline-Betrieb (Whitelist), forensische Sicherung von Protokollen.

• Eindämmung der Fahrstuhlpassagiere: Notrufannahme ≤ 30 Sekunden, Befreiung durch geschultes Personal, Dokumentation, technische Ursachenanalyse.

• Checklisten pro System; Integritätstests (BMA-Quittung, Gasbewertungen, Belüftung, EVSE-Status); Freigabe durch autorisierte Personen; RCA innerhalb von 5 Werktagen.

• Jährliche Evakuierung und Brandtests; halbjährliche CO-Szenarioproben; vierteljährliche Blackstart/Notstromtests; Lektionen aus Runbooks.

Das technische Management industrieller Parkinfrastrukturen muss messbar Sicherheit, Verfügbarkeit und Einhaltung gewährleisten und gleichzeitig die digitale Integration und Lebenszyklusorientierung verankern.

• Rechtliche und Standardkonformität: BetrSichV/TRBS, ArbSchG/ASR, LBO/GarVO, DGUV V3, DIN 14675, EN 50545-1, DIN EN 12101/1838/12845, EN 81, LSV/MessEG; Dokumentierter juristischer Katastre.

• Serviceorientierung: SLAs/KPIs mit klaren Zählregeln, A/B/C-Kritikalität, RCA-Verpflichtung und monatlicher Berichterstattung.

• Wartungstiefe: standardbasierte Test- und Wartungsmatrix, CBM-unterstützte Zustandsdiagnostik, Ersatzteil- und Verfallsmanagement.

• IT/OT-Integration: Souveränität von Vermögenswertdaten im CMMS, Echtzeitüberwachung über BMS/Backends, Standardschnittstellen (BACnet, OCPP, REST), Cybersicherheit (IEC 62443/ISO 27001).

• HSE-Verankerung: Risikobewertungen, PTW/LOTO, szenariobasierte Feuer-/CO-Tests, Verkehrs- und Betriebssicherheit.

• 24/7 Fehlerakzeptanz, Dispatch und Fernsteuerung, einschließlich dokumentierter Eskalationsmatrix und definierter Wiederherstellungszeiten.

• CMMS ist das führende System (GEFMA 444-konform) mit vollständigem Anlagenregister, Jahresinspektionsplan, digitalen Checklisten, Messwertarchiv, RCA und Aktionsverfolgung.

• BMS/SCADA-basierte Überwachung kritischer Systeme (BMA, CO/NOx/Belüftung, Notbeleuchtung, Leitwerk/PLS, EVSE, UPS/Notstrom) einschließlich Alarmvorrichtung.

• Test- und Wartungsimplementierung: BMA halbjährlich, jährliche Sprinkleranlage (plus wöchentliche Pumpenfahrt), Sicherheitsbeleuchtung monatlich/jährlich, DGUV V3 risikobasiert, ZÜS-Aufzüge gemäß BetrSichV, EN 50545-1 in Übereinstimmung mit der Kalibrierungslogistik.

• Schnittstellenfähigkeit: BACnet/IP für TGA, OCPP 1.6J/2.0.1 für EVSE, dokumentierte REST-APIs für Park/Payment; NTP/PKI-Richtlinien, rollenbasierter Zugriff, Audit-Protokollierung.

• HSE-Prozesse: PTW/LOTO-Verfahren, Notfall- und Evakuierungskonzepte, Ersthelfer-/Instruktionszertifikate.

• Ersatzteile und Bereitschaftspaket: kritischer Bestand und NBD/2-Stunden-Logistik für A-Assets.

• Aktualisierung von Rechtsregistern und Risikobewertungen; Sicherstellung kritischer Test- und Berichtspflichten (BMA, Gaswarnung, Aufzüge, DGUV V3).

• Basistests der Feuermatrix und der CO-Szenarien; Runbooks für einen Neustart und Notfallöffnung.

• CMMS-Datenbereinigung: Anlagen-IDs, Inspektionspläne, Verantwortlichkeiten; Verschärfen Sie die SLA-Zählregeln.

• Cyber-Härtung: Passwort-/Zertifikatsänderung, Segmentierung, NTP-Disziplin, Fernzugriffspolitik.

• Zustandsüberwachung und prädiktive Ansätze für Antriebsstränge, Batterien und EVSE; Automatisierung der Event-to-Work-Reihenfolge.

• LED/DALI- und CO-gesteuerte Belüftungsoptimierung; dynamisches EV-Lastmanagement.

• Ersatzteil- und Veralterungsstrategie etablieren; Herstellerpläne, Nachrüstpläne.

• ISO 50001-konformes Energiemanagement; Datenplattform zur KI-Anomalieerkennung; kontinuierliche SLA/Prozessverbesserung.

• Betreff: "Technisches Management und Instandhaltung" für mehrstöckige Parkhäuser, unterirdische Parkplätze und Freiflächen, einschließlich Zugangs-/Kontrolltechnik, Sicherheits-/Überwachungssysteme, Gebäudedienstleistungen, EV-Infrastruktur, IT/Backends.

• Serviceinhalt: Erstellung/Übertragung eines vollständigen Werkregisters im CMMS, Jahresinspektionsplan, standardbasierte Checklisten.

• Erstellung/Übertragung eines vollständigen Werkregisters im CMMS, Jahresinspektionsplan, standardbasierte Checklisten.

• Durchführung aller gesetzlich und normativ vorgeschriebenen Inspektionen, einschließlich der Koordination von ZÜS/Behörden sowie Beweisdokumentation.

• 24/7 Fehlerfreigabe mit definierten Reaktions-/Wiederherstellungszeiten gemäß Kritikalität, RCA und Aktionsplan.

• IT/OT-Integration: Einrichtung/Unterstützung von BACnet/OCPP/REST-Schnittstellen; Datensynchronisation, Zeit-/Zertifikatsverwaltung.

• HSE: PTW/LOTO, Anleitungen, Notfallübungen; DSGVO/TOM-Konformität für ANPR/CCTV/Zahlung.

• Monatsbericht (SLA/KPIs, Compliance, Schlüsselindikatoren), RCA-Dossiers, Wiederholungsfehlerverfolgung, aktualisierte Inspektions-/Wartungspläne, Energieberichte (falls angefordert).

• Zielverfügbarkeit (Leitwerte): Barrieren 99,0 %, Zahlung 99,7 %, ANPR 99,5 %, BMA/CO/Lüftung/Notbeleuchtung 99,9 %, Aufzüge 99,0 %, EV AC 98,5 %, DC 98,0 %, EV-Backend 99,5 %.

• Zeitziele: Eine (Sicherheits-)Reaktion ≤ 15 Minuten fern/≤ 60 Minuten vor Ort, Wiederherstellen ≤ 4 Stunden; B ≤ 30 Min/≤ 4 H, Wiederherstellen ≤ 8 H/NBD; C ≤ 8 H, ≤ 3 BT wiederherstellen.

• Zählregeln: dienstorientiert, NTP-synchronisiert; Ausschlüsse für genehmigte Wartungsfenster, regulatorische oder Versorgungsabschaltungen; Redundanz gilt als verfügbar; Show-Performance-Events getrennt.

• Berufliche Qualifikation: TRBS-1203 Qualifizierte Personen; DIN 14675 Fachunternehmen (BMA/SAA), VdS-Experten (Sprinkleranlagen), VEFK-Organisation, Aufzugsservice-Kompetenz (BetrSichV/TRBS 3121).

• Systeme/IT: nachgewiesene Erfahrungen mit BACnet/BMS, OCPP-Backends, CMMS-Integration (GEFMA 444), ISO-27001-orientierten Prozessen oder gleichwertigen Steuerungen.

• HSE: dokumentierte PTW/LOTO-Prozesse, Instruktions- und Trainingsprogramme; DGUV-Konformität.

• Referenzen: vergleichbare Industrie-/Großkundenprojekte (≥ 2), SLA-Konformität, Prüfungswiderstand.

• Ressourcen: 24/7-Einsatzbereitschaft, Ersatzteil- und Servicelogistik, Remote- und Vorortkapazitäten; Deutschsprachiges Kontrollzentrum.

• Übergabekonzept: strukturierter Übergang (60–90 Tage) mit Datenübertragung, Baseline-Tests, Doppelmanagement und Akzeptanzchecklisten.

• Kontrolle: monatlicher Betriebsausschuss, vierteljährliche Managementüberprüfung, CAB für Änderungen; RACI (Betreiber/FM-Dienstanbieter/IT/HSE) freimachen.

• Datensouveränität: Alle Betriebs-, Test- und Ereignisdaten bleiben beim Betreiber; Vertraglich standardisierte Exporte/APIs sichern.

Mit diesen klar priorisierten Anforderungen und präzisen Formulierungen wird das Angebot gezielt, vergleichbar und auditsicher. Sicherheit und Verfügbarkeit haben oberste Priorität, digitale Integration und HSE schaffen Resilienz, und messbare SLAs/KPIs ermöglichen kontinuierliche Leistungs- und Effizienzsteigerungen.