Nebenkosten: Tiefgarage, Parkhaus und Parkplatz

Eine Tiefgarage ist ein unterirdisches Parkdeck oder Parkhaus, meist unter einem Gebäude oder im Kellergeschoss. Betriebliche Tiefgaragen finden sich häufig bei Verwaltungsbauten in Innenstädten (wo Fläche knapp ist) und seltener in Industriebetrieben (dort eher wenn das Firmengebäude architektonisch anspruchsvoll ist oder städtische Auflagen Tiefgaragen vorschreiben). Tiefgaragen bieten den Vorteil, dass die Oberfläche frei bleibt (etwa für Grünanlagen oder Gebäudenutzung) und Fahrzeuge witterungsgeschützt stehen. Diese Vorteile erkauft man jedoch mit hohen Baukosten und potenziell erhöhten Betriebskosten.

• Beleuchtung: Da Tageslicht in unterirdischen Geschossen fehlt, muss eine Tiefgarage 24 Stunden am Tag ausreichend beleuchtet werden, selbst wenn sie nur tagsüber genutzt wird (oft bleibt zumindest Sicherheitsbeleuchtung ständig an). Entsprechend hoch sind die Stromkosten für Licht. Ohne energiesparende Technik kann die Beleuchtung pro Stellplatz erhebliche Summen ausmachen. Beispielhaft kann man überschlagen: Angenommen pro Stellplatz-Fläche sind ~30 m² zu beleuchten (inkl. Fahrgassenanteil) mit einer durchschnittlichen Beleuchtungsstärke, könnten jährlich einige hundert Kilowattstunden pro Stellplatz verbraucht werden, was in der heutigen Strompreis-Situation leicht 10–20 € pro Monat an Stromkosten allein für Licht bedeuten kann. Durch LED-Technik und intelligente Lichtsteuerung (Bewegungsmelder, Zonenlicht) lassen sich diese Kosten aber um bis zu ~70% senken (Erfahrungswerte bestätigen bis zu 70 % Ersparnis bei LED-Umrüstung).

• Lüftung und Luftqualität: Tiefgaragen benötigen gem. Bauvorschrift eine Lüftungsanlage, die die Abgase der Fahrzeuge (v.a. Kohlenmonoxid, NOx) absaugt und Frischluft zuführt. Oft sind CO-Sensoren installiert, die die Lüfter bedarfsgerecht steuern. Dennoch läuft die Lüftungsanlage in Stoßzeiten regelmäßig und verursacht Stromkosten sowie Wartungskosten (Filter wechseln, Lüftermotoren prüfen etc.). Je nach Größe der Garage können mehrere große Ventilatoren und Abluftschächte vorhanden sein. Die Energiekosten hierfür liegen zwar meist unter denen der Beleuchtung, sind aber spürbar. Zudem erhöht die Lüftung die technischen Wartungskosten (regelmäßige Inspektion, Reinigung der Schächte, Prüfung der Sensorik). Als Richtwert lassen sich monatlich einige Euro pro Stellplatz an Strom für Lüftung veranschlagen – variiert je nach Nutzung (bei hohem Fahrzeugaufkommen oder Dauerbetrieb der Anlage entsprechend mehr).

• Brandschutz und Sicherheitssysteme: Unterirdische Garagen unterliegen strengen Brandschutzauflagen. Häufig ist eine Sprinkleranlage oder eine Brandmeldeanlage installiert. Die Sprinkler müssen regelmäßig gewartet und geprüft werden; Brandmelder erfordern Wartungsverträge. Feuerlöscher, Notbeleuchtung, Fluchtschilder – all diese Posten tragen zu Nebenkosten bei (Prüfintervalle meist jährlich). Auch Tore oder Rollgitter an Ein- und Ausfahrten, die oft nachts schließen, zählen dazu: Deren Motorik und Sensorik braucht Wartung, im Winter ggf. Beheizung des Torantriebs/Rampenumfelds, was zusätzliche Energie kostet.

• Reinigung und Pflege: Obwohl eine Tiefgarage witterungsgeschützt ist, wird sie durch Fahrzeugverkehr verschmutzt – Staub, Reifenabrieb, abtropfendes Regenwasser oder im Winter Salzlauge von den Autos gelangen hinein. Regelmäßiges Maschinenkehren und gelegentliches Nassreinigen der Fahrbahnen ist erforderlich. Die Kosten hierfür hängen von der Größe und Nutzung ab – oft wird ein Reinigungsdienst beauftragt, der z.B. monatlich oder vierteljährlich eine Grundreinigung vornimmt. Pro Stellplatz umgelegt können Reinigungskosten in einer Tiefgarage durchaus höher sein als im Freien, da geschlossene Räume sauber gehalten werden sollen (Schmutz sammelt sich und verteilt sich nicht so leicht wie draußen). Allerdings entfallen Winterdienstkosten im Inneren fast komplett – lediglich die Zufahrtsrampe muss von Schnee/Eis freigehalten werden. Insgesamt sind die Reinigungskosten pro Stellplatz in einer Tiefgarage aber moderat; ein kommunales Rechenbeispiel zeigte sogar unter 1 % Anteil der Reinigung an den Gesamtkosten einer Parkgarage (möglicherweise weil Reinigung dort in Personal- oder Fremdleistungskosten enthalten war). Für ein Unternehmen bedeutet dies: man muss zwar Reinigung einplanen, doch über ein Jahr verteilt ist der Betrag pro Stellplatz meist nur im einstelligen Euro-Bereich pro Monat.

• Instandhaltung der Bausubstanz: Tiefgaragen sind konstruktiv anspruchsvoll. Durch die Einwirkung von Tausalz (im Winter von den Autos eingetragen) und Feuchtigkeit kann der Stahlbeton korrodieren. Nach etwa 20–30 Jahren Nutzung stehen oft umfangreiche Sanierungen an (Betoninstandsetzung, Abdichtungserneuerung etc.). Diese sind keine jährlichen Betriebskosten, sondern fallweise Großinvestitionen. Allerdings sollten kluge Betreiber hierfür Rücklagen bilden, was einem kalkulatorischen Nebenkostenanteil entspricht. Expertenberichte zeigen, dass bei älteren Tiefgaragen die Sanierungskosten enorm schwanken können – aus einer Reihe sanierter Objekte (Ø 80 Stellplätze, Baujahr vor 1995) wird von 3.500 bis 15.000 € pro Stellplatz Sanierungskosten berichtet. Dies hängt vom Schadensbild ab; im ungünstigsten Fall (Chloridkorrosion erfordert großflächigen Betonabtrag) liegt man im oberen fünfstelligen Bereich je Stellplatz. Umgerechnet auf monatliche Belastung über z.B. 30 Jahre sind das 10–40 € pro Stellplatz und Monat, die man eigentlich zurücklegen müsste, um solche Sanierungen zu stemmen. Im günstigeren Fall (3.500 €) wären es ca. 10 € pro Monat. Diese Zahlen verdeutlichen, dass Abschreibungen/Rückstellungen für Tiefgaragen substanziell höher ausfallen müssen als für einfachere Parklösungen.

• Technische Ausstattung und Betrieb: Viele Tiefgaragen in Betrieben haben Zugangskontrollsysteme (z.B. Schranken mit Firmenausweis, Induktionsschleifen, Kameras). Die Kosten für den Betrieb dieser Systeme (Strom, Datenleitungen) und ihre Wartung (z.B. jährliche Schrankenwartung, Updates für Software bei elektronischer Zutrittskontrolle) sind ebenfalls zu berücksichtigen. Der Betrag ist meist überschaubar im Vergleich zu Lüftung/Beleuchtung, aber relevant. Falls ein Aufzug aus der Tiefgarage ins Gebäude führt, kommen dessen Betriebskosten hinzu (Wartungsvertrag, Strom, Prüfungen).

Wie hoch sind nun typischerweise die Nebenkosten pro Stellplatz und Monat in einer betrieblichen Tiefgarage? Die Spannbreite ist groß, aber anhand von verfügbaren Daten und Erfahrungswerten lassen sich Anhaltswerte nennen:

Laut einer Auswertung des ifeu-Instituts, die verschiedene Parkbauten analysierte, liegen die reinen Unterhaltskosten (Betriebskosten) einer Garage (Parkhaus/Tiefgarage) im Median bei etwa 57 € pro Stellplatz und Monat, konnten in einzelnen Fällen aber über 80 € erreichen. Auffällig ist, dass diese Studie keinen großen Unterschied zwischen Parkhaus und Tiefgarage in den laufenden Kosten fand – der Median war für beide gleich, Unterschiede ergaben sich vor allem in den Baukosten. In der Praxis allerdings könnten Tiefgaragen etwas höhere Betriebskosten aufweisen als ein vergleichbares Parkhaus, da z.B. die Lüftungskosten zusätzlich anfallen. In klassischen Benchmark-Zahlen der Branche wird daher für Tiefgaragen oft ein leicht höherer Wert angesetzt.

Konkreter gibt ein praxisorientierter Richtwert an, dass die Betriebskosten (ohne Kapitalkosten) bei Parkbauten etwa 50 bis 100 € pro Stellplatz und Monat betragen können. Für Tiefgaragen tendiert dieser Wert in vielen Fällen eher an die obere Hälfte der Spanne oder darüber, je nach Ausstattung. Das heißt, für eine typische betriebliche Tiefgarage moderater Größe kann man grob mit 60–100 € pro Monat je Stellplatz an Nebenkosten rechnen. Kleinere, einfachere Tiefgaragen (ohne aufwendige Ausstattung) können niedriger liegen, größere oder technisch komplexe Garagen auch darüber.

Ein Beispiel aus einer Wohnanlage (zur Verdeutlichung, obwohl privat und keine Industrie) zeigte Betriebskosten laut Wirtschaftsplan von rund 18,50 € pro Stellplatz und Monat (nur Betriebskosten, ohne Instandhaltungsrücklage) – allerdings dürfte es sich hier um eine eher niedrige Untergrenze handeln, die z.B. nur Strom und kleinere Posten umfasst. In betrieblichen Tiefgaragen sind tendenziell mehr Leistungen inkludiert (z.B. regelmäßige Wartungen, Sicherheitsdienst, etc.), weshalb höhere Beträge realistisch sind.

Zieht man wiederum die gesamte wirtschaftliche Belastung inklusive Kapitalkosten in Betracht, liegen Tiefgaragen pro Stellplatz ungleich höher. Die bereits zitierte ifeu-Studie kalkuliert inkl. Abschreibung und Zins eine Gesamtbelastung von rund 193 € je Stellplatz und Monat (Median) für Tiefgaragen, gegenüber 95 € bei Parkhäusern. Darin zeigt sich, dass vor allem die Bau- und Kapitalkosten eine Tiefgarage teuer machen – sie sind hier fast doppelt so hoch wie beim Parkhaus. Nebenkosten im engeren Sinne (Betrieb) sind zwar vorhanden und nicht trivial, aber der "Preis des Stellplatzes" wird in Tiefgaragen maßgeblich von den Investitionskosten dominiert. Deshalb differenziert man oft: Nebenkosten (laufender Betrieb) können im Bereich einige Dutzend Euro pro Monat liegen, während Vollkosten inklusive Abschreibung dreistellige Euro-Beträge erreichen.

Tiefgaragen in Verwaltungs- und Bürogebäuden sind verbreiteter als in der Industrie. Verwaltungs-Tiefgaragen liegen häufig in Innenstadtlagen, z.B. unter Rathäusern, Banken, Behördenzentralen oder Bürohochhäusern. Dort ist häufig eine hochwertige Ausstattung vorhanden: saubere Böden, helles Licht, manchmal Musikbeschallung oder ein ansprechendes Leitsystem, da auch Kunden und Besucher die Garage nutzen. Die Nebenkosten werden hier eventuell höher angesetzt, weil z.B. Reinigungsintervalle dichter sind (man möchte ein repräsentatives Erscheinungsbild wahren) und weil ggf. Sicherheitsdienste nachts patrouillieren. In der öffentlichen Verwaltung kann es sein, dass Parkhaustechniker oder Werkstätten der Stadtwerke die Wartung übernehmen, wobei Kosten intern verrechnet werden (was die oben genannten hohen Verwaltungskostenanteile erklären mag). Auch sind in Behörden-Tiefgaragen häufig spezielle Sicherheitsmaßnahmen (Zufahrtskontrollen, Bombensperren etc.) implementiert, die zusätzliche Wartung und Prüfungen erfordern.

In der Industrie hingegen gibt es Tiefgaragen hauptsächlich bei Unternehmen, die aus Platzgründen oder städtebaulichen Vorgaben dazu gezwungen sind – etwa innerstädtische Firmensitze oder Forschungscampus, wo die Architektur Tiefgaragen vorsieht. Industrie-Tiefgaragen werden überwiegend von Mitarbeitern genutzt, die das Gelände kennen. Hier könnte man annehmen, dass z.B. beim Reinigungsstandard etwas weniger auf Hochglanz geachtet wird als in publikumsorientierten Garagen – möglicherweise wird seltener grundgereinigt, was Kosten spart. Auch werden Tiefgaragen in Industriebetrieben eher nur während Betriebszeiten genutzt und nachts abgeschlossen, was z.B. Beleuchtungskosten reduziert (Licht kann eventuell gedimmt oder in Teilbereichen abgeschaltet werden, wenn niemand anwesend ist). Insgesamt dürften die Nebenkosten in einer industriellen Tiefgarage im Schnitt niedriger ausfallen als in einer Verwaltungs-Tiefgarage gleicher Größe, weil einige Komfort- und Sicherheitsleistungen entfallen oder reduziert sind. Dennoch bleiben die Kernkostentreiber – Lüftung, Beleuchtung, Instandhaltung – auch in der Industrie nicht aus. Industrieunternehmen haben aber manchmal eigene Facility-Teams, die einen Teil der Wartung übernehmen können, was externe Kosten reduziert (intern entstehen zwar Lohnkosten, aber diese werden ggf. anders verbucht).

Zusammenfassend ist eine betriebliche Tiefgarage pro Stellplatz pro Monat kostspielig: Im unteren Bereich etwa 50–60 €, typisch eher um 70–100 € oder mehr, wenn alle Betriebskosten eingerechnet werden. Diese Größenordnung kann je nach Fall variieren; insbesondere luxuriös ausgestattete oder hochsichere Anlagen können deutlich teurer sein, während minimalistische Mitarbeiter-Tiefgaragen mit kostenbewusstem Management auch darunter bleiben können. Wichtig ist, neben diesen laufenden Kosten auch den langfristigen Instandhaltungsaufwand im Blick zu haben, der für Tiefgaragen beträchtlich ist und entsprechend in die Lebenszykluskosten einfließt.

Unter einem Parkhaus verstehen wir hier ein überirdisches, meist mehrstöckiges Gebäude für Parkplätze. Parkhäuser können offen oder teilweise offen konstruiert sein (mit Lüftungsöffnungen an den Fassaden), was sie von komplett geschlossenen Tiefgaragen unterscheidet. Betriebliche Parkhäuser findet man häufig bei großen Firmencampi, Krankenhäusern, Flughäfen oder auch Behörden, wo viele Stellplätze auf begrenzter Grundfläche geschaffen werden müssen. Im Unterschied zur Tiefgarage entfallen die Kosten für umfangreiche Erdarbeiten, Abdichtung und Lüftungszwang – jedoch bleibt ein Parkhaus ein größeres Bauwerk mit entsprechendem Unterhalt.

• Beleuchtung: Auch Parkhäuser brauchen Beleuchtung, allerdings können sie häufig von Tageslicht profitieren. Viele Parkhäuser sind so gebaut, dass tagsüber genug Licht einfällt (durch offene Fassaden, Lichtschächte oder transluzente Bauteile). Dadurch kann man am Tag die künstliche Beleuchtung reduzieren. Dennoch ist in den Abend- und Nachtstunden und in dunklen Ecken Beleuchtung nötig. Insgesamt sind Stromkosten für Licht in Parkhäusern signifikant, aber tendenziell niedriger als in Tiefgaragen, da zumindest bei Tageslichtphasen gespart wird. Moderne Parkhäuser nutzen oft Sensorik, um nur bei Dunkelheit oder Bewegung zu beleuchten. Dennoch gilt auch hier, dass Beleuchtung und Instandhaltung zentrale Kostentreiber sind. Gerade in vollständig geschlossenen Parkhäusern (ohne offene Wände) entspricht der Bedarf nahezu dem einer Tiefgarage. Offene Parkhäuser (Durchlüftungsschlitze, offene Decks) haben zwar Lichtbedarf, aber ggf. in geringerer Dauer.

• Lüftung: Reine Parkhäuser mit offenen Seitenflächen benötigen keine maschinelle Belüftung, da die Durchlüftung durch die Öffnungen ausreichend ist (dies ist ein großer Vorteil solcher Bauarten). Bei halboffenen Parkhäusern oder solchen mit geschlossenen Fassadenteilen kann es aber sein, dass eine mechanische Lüftung doch installiert ist – dies kommt aber selten vor, da man baulich meist für natürliche Ventilation sorgt, um genau diese laufenden Kosten zu sparen. Somit fallen in Standard-Parkhäusern keine Lüftungs-Stromkosten an. Das spart im Vergleich zur Tiefgarage einen nicht unerheblichen Posten.

• Witterungseinflüsse: Parkhäuser sind dem Wetter ausgesetzt, zumindest auf den oberen Parkdecks und an offenen Fassadenbereichen. Schnee und Regen können teilweise in die Anlage gelangen. Daher entstehen Winterdienstkosten auch für Parkhäuser: Offene Oberdecks müssen geräumt werden, Einfahrtrampen ebenso. Regenwasser und Schmelzwasser müssen über Abläufe abgeführt werden – die Abläufe brauchen Wartung, und es sind eventuell Frostschutzheizungen in den Rampen oder in Wasserleitungen installiert, die im Winter Energie ziehen. Insgesamt sind Winter- und Wetterkosten in Parkhäusern höher als in Tiefgaragen (wo nur die Einfahrt betroffen ist). Auch Reinigung kann anspruchsvoll sein, denn Laub, Staub und Dreck können von außen hineingeweht werden. Allerdings trocknen nasse Stellen durch Wind auch schneller, was z.B. Ölflecken weniger auffällig machen mag. Unterm Strich hat ein Parkhaus moderate Reinigungskosten, ähnlich einer Tiefgarage, und etwas höhere Winteraufwendungen (abhängig vom Klima).

• Konstruktion und Bauunterhalt: Die Bausubstanz eines Parkhauses (Stahlbeton oder Stahlbau) muss ebenfalls instandgehalten werden. Korrosion ist auch hier ein Thema – z.B. an Bewehrung der Betonfahrbahnplatten, Stahlträgern oder Geländern, gerade weil sie durch Witterung und Salz stärker beansprucht werden als eine Tiefgarage innen. Instandhaltungsmaßnahmen können Abdichtungen auf Parkdecks betreffen, Fahrbahnbeläge (Oberflächenschutzsysteme) und Korrosionsschutzanstriche an Stahlteilen. Diese Maßnahmen fallen in Intervallen (z.B. alle 10–20 Jahre größer, plus kleinere Reparaturen zwischendurch) an. Auch hier sollte der Betreiber Rücklagen bilden. Die Kosten einer Generalsanierung sind hoch, aber tendenziell etwas geringer als bei Tiefgaragen, weil z.B. bei offenen Parkhäusern Chloridschäden zwar auftreten, aber z.B. Belüftungsschächte oder komplizierte Abdichtungen entfallen. Eine Quellenangabe zu Sanierungskosten speziell für Parkhäuser ist rar, aber man kann ableiten: In obiger Expertenangabe für Sanierungen bis 15.000 €/Stellplatz bezogen sich die oberen Extreme wohl auf Tiefgaragen; Parkhäuser dürften eher in unteren bis mittleren Bereichen dieser Bandbreite liegen. Dennoch können auch hier einige tausend Euro pro Stellplatz anfallen, wenn z.B. ganze Decks neu abgedichtet werden müssen. Pro Jahr umgelegt sind Rücklagen in Höhe von grob 5–15 € pro Stellplatz und Monat ratsam, je nach Alter und Zustand.

• Ausstattung: Parkhäuser in betrieblicher Nutzung haben oft ähnliche technische Ausstattung wie Tiefgaragen: Schrankenanlagen, eventuell Zugangskontrolle, Ticket- oder Kartensystem (falls z.B. Besucher kostenpflichtig parken oder Mitarbeiter registriert werden). Auch Notrufsysteme, Brandmelder, Kameras etc. können vorhanden sein und verursachen Betriebskosten. Aufzüge sind in mehrstöckigen Parkhäusern fast immer vorhanden, um vom Parkdeck auf Straßenniveau oder ins Gebäude zu gelangen – diese sind ein nicht zu vernachlässigender Posten (Wartungskosten jährlich, Stromverbrauch, regelmäßige TÜV-Prüfung). Je nach Anzahl der Aufzüge und Förderhöhe kann der Aufzugsbetrieb einige Euro pro Stellplatz im Jahr ausmachen. Allerdings teilen sich meist viele Stellplätze einen Aufzug, sodass pro Stellplatz gerechnet der Betrag klein ist (aber es ist ein Fixkostenblock des Gebäudes).

Bereits erwähnt wurde ein Richtwert, wonach Parkhaus-Betriebskosten circa 50–100 € pro Stellplatz und Monat betragen. Diese breite Spanne reflektiert verschiedene Größen und Ausstattungen. Ein einfaches offenes Parkdeck ohne Aufzug mag am unteren Ende liegen (~50 €), während ein großes, vollausgestattetes Parkhaus (mit mehreren Aufzügen, Kameraüberwachung, hoher Beleuchtungsstärke etc.) auch über 100 € kommen kann. Im Allgemeinen werden Parkhäuser etwas günstiger im Betrieb sein als Tiefgaragen – vielfach liest man von Größenordnungen um die 60–80 € pro Monat bei gut gemanagten, mittleren Parkhäusern.

Zur Untermauerung einige Zahlen: In einer Untersuchung zur städtischen Parkraumbewirtschaftung wurde berichtet, dass bewirtschaftete Stellplätze (teils in Parkhäusern) Kosten von etwa 45–55 € je Stellplatz und Monat verursachen. Dieser Wert dürfte nicht die Baukosten enthalten, sondern eher Überwachungs- und Betriebskosten im städtischen Kontext. Er passt in unser Bild für den unteren Bereich gut betriebener Anlagen.

Eine andere Quelle – ein Planungsdokument – konkretisiert, dass die Betriebskosten von Parkhäusern monatlich etwa 50 € bis 100 € je Stellplatz betragen und darüber hinaus variieren können, abhängig vor allem von Größe und Ausstattung*. Als Einflussbeispiele werden Aufzug, Schrankenanlage, Videoüberwachung, Beleuchtung und Energiekosten genannt – also genau die Faktoren, die wir oben diskutiert haben.

Zum Vergleich mit den Tiefgaragen lohnt erneut der Blick auf die ifeu-Daten mit Kapitalkosten: Dort lag der Median der Gesamtmonatskosten für Parkhausstellplätze (Betrieb + Abschreibung) bei 95 €, mit einer Spannweite von 66 bis 141 €. Reine Betriebskosten (ohne Kapital) sind darin etwa 57 € (Median) angenommen. Das heißt, Betrieblich kann ein Parkhaus-Stellplatz durchaus im Schnitt um die 50–60 € kosten, bei einfacheren Bedingungen auch weniger. Einige städtische Parkhäuser schaffen es dank effizienter Strukturen sogar darunter: Beispiele von öffentlich bekannt gewordenen Kalkulationen zeigen teilweise Kosten um 40 €/Monat pro Platz – allerdings oft querfinanziert oder vereinfacht gerechnet.

Für ein privat betriebliches Parkhaus kann man festhalten: Zwischen 50 und 80 € pro Monat sind realistisch für die meisten Fälle, Luxus oder Spezialfälle ausgenommen. Dieser Wert beinhaltet die typischen Nebenkosten wie Strom, Reinigung, Wartung, Personal. Nicht enthalten sind darin oft die Abschreibung oder Finanzierungskosten der Bauinvestition. Sollte man letztere einbeziehen (z.B. um intern den Stellplatz „voll“ zu kalkulieren), kämen – je nach Baukosten – noch einmal erhebliche Beträge hinzu. Baukosten eines Parkhauses liegen in Deutschland oft im Bereich € 10.000–20.000 pro Stellplatz (je nach Standard) und damit viel niedriger als die einer Tiefgarage. Trotzdem entspräche das z.B. bei 15.000 € Investition und 40 Jahren Nutzungsdauer etwa 31 €/Monat Kapitalkosten (ohne Zinsen). Somit wäre ein Vollkostenwert vielleicht ~90 €/Monat (60 € Betrieb + 30 € Kapital) – was erstaunlich nahe an den genannten 95 € aus der Studie kommt.

Parkhäuser werden in Industrieunternehmen seltener gebaut als in Verwaltungs- oder öffentlichen Bereichen, da Industrieanlagen oft in peripheren Lagen mit mehr freier Fläche liegen und daher eher auf ebenerdige Parkplätze setzen (günstiger). Wo Industrie dennoch Parkhäuser hat (z.B. große Werke mit Platzmangel oder werksinterne Parkhäuser für viele Mitarbeiter, etwa bei Schichtbetrieben), sind diese Parkhäuser oft funktional gehalten. Sie dienen primär den Mitarbeitern und ggf. Werksbesuchern. Ästhetik und Komfort stehen weniger im Vordergrund als die pure Kapazität. Entsprechend könnten Reinigung oder Beleuchtung minimal so ausgeführt sein, wie es Sicherheitsstandards erlauben, aber ohne Extras. Beispielsweise könnte ein Industriebetrieb beschließen, nachts die Beleuchtung stark zu dimmen oder zu deaktivieren, wenn keine Schicht läuft, um Strom zu sparen – etwas, was ein öffentliches Parkhaus mit 24h-Zugang nicht tun kann. Auch würde ein reines Mitarbeiter-Parkhaus vermutlich keine ständige Videoüberwachung oder keinen 24h-Wachmann haben, sondern allenfalls regelmäßige Werkschutz-Streifen, was die Personalkosten begrenzt. Die Nebenkosten pro Stellplatz könnten so in industriellen Parkhäusern durchaus am unteren Ende der genannten Bandbreite liegen. Beispielsweise wenn nur wochentags tagsüber genutzt, keine Aufzüge (oder wenige) benötigt werden, und Standardschäden von einer internen Werkstatt repariert werden.

Demgegenüber sind Parkhäuser in Verwaltungsgebäuden oder öffentlichen Einrichtungen oft intensiver genutzt von verschiedensten Nutzern (Angestellte, Besucher, Kunden) und teilweise rund um die Uhr zugänglich (z.B. Parkhaus eines Krankenhauses oder einer Verwaltung mit Publikumsverkehr). Hier legt man meist Wert auf gewisse Nutzerfreundlichkeit: Beschilderung, Helligkeit, Sauberkeit. Das erhöht potenziell die Betriebsintensität (häufigere Reinigungen, bessere Beleuchtung). Zudem haben solche Parkhäuser fast immer Aufzüge wegen Publikumsverkehr (Barrierefreiheit), was zusätzliche Wartung bedeutet, während ein reines Mitarbeiter-Parkhaus im Industriegebiet evtl. aufs Minimum (z.B. nur Treppen, sofern rechtlich zulässig) reduziert sein könnte. Summiert man das, liegen Verwaltungs-Parkhäuser im Schnitt eher im mittleren bis oberen Kostenbereich der Spanne. Ein Behördenparkhaus könnte z.B. durch Outsourcing an städtische Parkhausgesellschaften ähnliche Kosten haben wie öffentliche Parkhäuser – oft im Bereich 70–100 € pro Platz und Monat, zumal dort auch noch ein Teil der Kosten für Kundenkomfort (Ticketautomaten, Kassensysteme) hinzukommt, falls es nicht kostenfrei ist.

Ein weiterer Punkt: In städtischen Verwaltungen wird mitunter eine Quersubvention praktiziert oder es fließen interne Verrechnungssätze ein, die die Kosten verzerren können. Für unsere Betrachtung – echte Nebenkosten – nehmen wir an, es geht um die tatsächlich entstehenden technischen und betrieblichen Kosten.

In Zusammenfassung sind betriebliche Parkhäuser pro Stellplatz günstiger zu betreiben als Tiefgaragen, aber immer noch mit beträchtlichen monatlichen Nebenkosten verbunden. Im Regelfall sollte ein Unternehmen mit etwa 50–80 € pro Stellplatz und Monat kalkulieren, kann aber durch einfache Ausführung oder optimierten Betrieb in günstigen Fällen näher an ~50 € kommen. Gehobenere Ansprüche oder ungünstige Randbedingungen (z.B. kleines Parkhaus mit trotzdem hoher Technik) können Kosten Richtung 100 € oder darüber treiben. Entscheidend ist zu erkennen, welche Ausstattungsmerkmale Kosten nach sich ziehen, sodass man in der Planungsphase schon auf einen effizienten Betrieb hinarbeiten kann (z.B. natürliche Lüftung nutzen, robuste Materialien wählen, einfache Reinigung ermöglichen, wo möglich auf teure technische Anlagen verzichten). Ein aus wirtschaftlicher Sicht optimiertes Parkhaus bietet von den drei betrachteten Formen oft das beste Verhältnis von Kapazität zu laufenden Kosten, solange genügend Fläche für den Bau vorhanden ist – deshalb gilt gemeinhin: Oberirdische Parkhäuser sind im Unterhalt günstiger als Tiefgaragen, was auch die Rangfolge bei der Entscheidung für Parksysteme bestätigt (offene Parkflächen < Parkhaus < Tiefgarage, je dichter die Bauweise desto teurer).

Als dritte Variante ist der betriebliche Parkplatz im Freien zu betrachten – also ebenerdige Stellplätze ohne darüberliegende Konstruktion, meist auf einem Hof oder Gelände, evtl. mit einfachem Bodenbelag (Asphalt, Pflaster oder Schotter). Dies ist die schlichteste und in der Herstellung günstigste Parkraumlösung. Industriebetriebe verfügen häufig über große Freiflächenparkplätze für Mitarbeiter und Dienstfahrzeuge, sofern genügend Grundstücksfläche vorhanden ist. Verwaltungen nutzen in Städten aus Platzgründen eher Tiefgaragen oder Parkhäuser; jedoch in ländlichen oder stadtrandnahen Behörden bzw. Außenstellen gibt es auch dort ebenerdige Parkplätze. Die Nebenkosten pro Stellplatz sind bei einem reinen Parkplatz in der Regel am geringsten der drei Varianten – doch sie sind keineswegs null, wie man vielleicht meinen könnte, weil "draußen" vieles der Natur überlassen sei. Tatsächlich fallen auch bei Freiflächen bestimmte Betriebs- und Unterhaltskosten an.

• Flächenpflege und Reinigung: Ein offener Parkplatz braucht zwar keine tägliche Reinigung, aber völlig ohne Pflege geht es nicht. Laub entfernen, Müll aufsammeln (gerade wenn Kunden oder Fremde Zugang haben, sammelt sich Abfall), gelegentliches Fegen oder Abspritzen sind nötig, um die Fläche nutzbar zu halten. In einem Firmenparkplatz mag man von Mitarbeitern ein gewisses Mit-Achten erwarten können, doch spätestens der Wind verteilt Unrat. Bei unbefestigten Flächen (z.B. Schotter) kann Staub ein Thema sein, bei befestigten muss man zumindest alle paar Jahre neu markieren (Linien nachmalen). Die Kosten hierfür sind relativ gering und meist im Rahmen allgemeiner Hausmeistertätigkeiten enthalten. Trotzdem: Pro Stellplatz gerechnet ergeben sich auch hier ein paar Euro pro Monat, je nach Reinigungsintervall. Wenn ein externer Dienstleister beauftragt wird, z.B. wöchentliche Platzreinigung, könnte das mehrere hundert Euro im Monat für eine große Fläche kosten – verteilt auf z.B. 100 Plätze sind das doch ein paar Euro je Platz.

• Winterdienst: In den Wintermonaten kommt Schnee räumen und Streuen hinzu. Das ist ein bedeutender Kostenfaktor in offenen Parkflächen, vor allem in schneereichen Regionen. Unternehmen sind in der Verkehrssicherungspflicht, Parkplätze für Mitarbeiter und Besucher sicher zugänglich zu halten. Entweder setzt man eigenen Räumdienst (Hausmeister mit Schneeschieber oder Traktor) ein oder man beauftragt einen Winterdienst. Die Kosten können sehr unterschiedlich ausfallen je nach Winterhärte – manche Winter verursacht kaum Aufwand, in anderen muss täglich geräumt werden. Oft werden Pauschalverträge abgeschlossen. Umgelegt auf einen einzelnen Stellplatz, sind Winterdienstkosten schwer genau zu fassen, aber sie könnten im Bereich 5–15 € pro Stellplatz und Monat (gerechnet über ein Jahr) liegen in mittleren Breiten Deutschlands – weniger in Küstenregionen mit selten Schnee, mehr im Süden. Temporär in Wintermonaten könnten es auch mal 20–30 € in einem schneereichen Monat pro Platz sein (wenn man z.B. pro Stunde Räumen X Euro bezahlt und viele Stunden anfielen, auf wenige Plätze verteilt). Allerdings hat man in der Regel große Flächen, so dass auch hier Skaleneffekte wirken.

• Beleuchtung: Ein Firmenparkplatz wird meist beleuchtet, zumindest mit einigen Mastleuchten, schon aus Sicherheitsgründen (Unfallverhütung, Mitarbeiter sollen im Dunkeln sicher zum Auto kommen). Die Beleuchtungskosten eines Außenparkplatzes können spürbar sein, da die effiziente Ausleuchtung großer Flächen in der Nacht einiges an Strom benötigt. Gleichzeitig kann man eventuell in den späten Nachtstunden die Beleuchtung abschalten oder dimmen, insbesondere wenn keine Nutzung erfolgt (z.B. ein Bürogebäude-Parkplatz nachts von 23-5 Uhr). Moderne LED-Parkplatzstrahler mit Bewegungsmeldern sind hier Standard bei Neubauten, um Kosten zu senken. Pauschal kann ein einzelner Mast mit LED-Leuchte vielleicht 50–150 W ziehen; auf 20 Stellplätze gerechnet wären das – bei 10 Stunden Leuchtdauer pro Nacht – um die 2–3 kWh pro Nacht, also ~€0,60 (bei 0,30 €/kWh). Pro Stellplatz etwa 3 Cent. Auf den Monat hochskaliert ~€0,90 pro Stellplatz. Das klingt gering. Allerdings war das eine sehr grobe Rechnung mit bestimmten Annahmen. Echte Zahlen variieren: ältere Leuchten (HQI etc.) verbrauchten mehr, LED spart erheblich. Realistisch dürfte ein gut ausgeleuchteter Parkplatz vielleicht bei 1–3 € Stromkosten pro Platz und Monat liegen – ein Posten, aber kleiner als Beleuchtungskosten im Parkhaus, wo dichter und länger beleuchtet werden muss.

• Oberflächenentwässerung und Umweltauflagen: Freiflächenparkplätze müssen das Regenwasser ableiten, oft über Versickerungsmulden oder Kanalisation. Häufig sind Ölabscheider vorgeschrieben, die verhindern, dass von tropfenden Autos Öl ins Grundwasser gelangt. Diese Abscheideranlagen müssen regelmäßig gewartet und geleert werden (Spezialfirma, z.B. jährlich oder halbjährlich). Das verursacht Kosten, die man anteilig den Stellplätzen zurechnen kann. Pro Abscheiderwartung können ein paar hundert Euro anfallen – umgelegt auf z.B. 50 Stellplätze wären das vielleicht 1–2 € pro Platz/Monat. Auch Gullys und Rinnen müssen gereinigt werden (Laub auskehren), was meist im Rahmen der Platzreinigung passiert.

• Instandhaltung der Belagsoberfläche: Ein Asphalt- oder Pflasterparkplatz hält nicht ewig. Risse im Asphalt müssen geflickt, nach 10–20 Jahren steht eventuell eine Neuasphaltierung oder grundlegende Sanierung der Oberfläche an (Fräsen und neue Deckschicht). Das ist vergleichbar mit Straßenunterhalt. Die Kosten hängen stark von der Fläche ab. Angenommen 1 Stellplatz plus anteilige Verkehrsfläche = ~25 m², eine neue Asphaltdecke kostet z.B. 20–30 €/m², dann sind das 500–750 € alle 15 Jahre, also ~3–5 €/Monat pro Stellplatz als Rücklage. Bei Pflasterflächen können Steine absacken oder brechen und müssen ausgebessert werden – das kann oft der Hausmeister mit geringem Materialeinsatz erledigen, aber über lange Sicht muss auch mal erneuert werden. Insgesamt sind die Instandhaltungskosten einer ebenen Fläche deutlich niedriger als die eines Bauwerks wie Parkhaus/Tiefgarage, aber sie sind nicht null: man sollte z.B. für Neumarkierung (Linienfarbe bleicht aus), Schlaglochreparaturen und alle paar Jahre einen neuen Anstrich für Metallteile (etwa Laternenmasten oder Zaun) etwas Budget einplanen.

• Sicherheit und Zugang: Offene Mitarbeiterparkplätze sind manchmal eingezäunt oder mit Schranken versehen, um unbefugte Parker fernzuhalten. Eine Schranke mit Kartenleser verursacht Kosten (Strom für Betrieb, Wartung). Ein Zaun muss instandgehalten werden (Beschädigungen reparieren, Tor schmieren etc.). Viele Firmenparkplätze haben zumindest ein einfaches Tor oder eine Schranke. Diese Komponenten sind überschaubar in den Kosten, aber erwähnenswert: Wartungsverträge für Schranken liegen vlt. bei ein paar hundert Euro im Jahr; pro Stellplatz minimal. Wenn der Parkplatz nachts abgeschlossen wird, gibt es vielleicht Personal, das abschließt – das sind dann organisatorische Kosten (Wachdienst ein paar Minuten). Im Vergleich zu den Sicherheitsmaßnahmen in Parkhäusern (Kameras, Brandmelder etc.) sind die eines Freiparkplatzes aber gering.

• Versicherung und Abgaben: Auch die Freifläche ist versichert und grundbesteuert. Aber die Versicherungssumme ist kleiner als bei einem Gebäude, somit auch die Prämie. Die Grundsteuer fällt je nach Gemeinde an; ein großer Parkplatz kann eine ordentliche Fläche ausmachen, aber Grundsteuer auf unbebauten oder als Parkplatz genutzten Flächen ist in vielen Fällen niedriger als die für Gebäude. Diese Kosten sind da, aber geteilt durch alle Stellplätze oft im Bereich deutlich unter 5 € pro Monat und Platz.

Öffentliche Stellen haben berechnet, dass selbst ein kostenlos bereitgestellter Parkplatz jährliche Betriebskosten verursacht. Der Verkehrsclub Deutschland (VCD) gibt an, dass in Wohngebieten ein Parkplatz pro Jahr 60 bis 300 € an Betriebskosten verursacht – obwohl Anwohner oft nichts dafür zahlen. 60 € bis 300 € im Jahr entsprechen 5 € bis 25 € pro Monat. Diese Spanne deckt verschiedene Szenarien ab: Am unteren Ende etwa wenig betreute, einfache Stellplätze in kleineren Gemeinden; am oberen Ende dicht genutzte öffentliche Parkstände in Städten mit regelmäßiger Straßenreinigung und Überwachung. Diese Angabe beinhaltet typischerweise Kosten wie Straßenreinigung, Beleuchtung, Wartung der Fläche und Verwaltung. Sie macht deutlich: kein Parkplatz ist wirklich "kostenlos" für den Betreiber.

Für Unternehmen dürften die Werte ähnlich liegen, eventuell etwas höher, da man z.B. mehr für Werksicherheit oder Komfort tut. Nehmen wir an, ein mittelgroßer Unternehmensparkplatz hat folgende monatliche Kosten pro Stellplatz: Reinigung/Pflege 2 €, Winterdienst 5 €, Beleuchtung 2 €, Wartung/Rücklage Oberfläche 3 €, Versicherung/Steuer 1 €, Verwaltung/Sicherheit 2 € – das summiert sich zu 15 € pro Monat. Dies ist eine beispielhafte Aufschlüsselung; je nach Bedingungen kann es nach oben oder unten abweichen.

Als Anhaltspunkt aus der Praxis kann man festhalten: 20 € pro Stellplatz und Monat sind ein realistisch konservativer Durchschnittswert für die Nebenkosten eines Firmen-Außenparkplatzes (ohne Miete/Pacht für das Gelände). Gut organisierte Betriebe kommen vielleicht mit unter 10 € aus (insbesondere wenn Eigenleistung erbracht wird, z.B. der Hausmeister macht alles und es wird gar nicht separat als Kostentopf ausgewiesen). In anderen Fällen, besonders in Großstädten oder bei repräsentativen Flächen, können auch 30 € oder mehr erreicht werden (etwa wenn ein externer Dienst alles übernimmt, zu städtischen Preisen). Aber selbst 30 €/Monat ist im Vergleich zu den dreistelligen Beträgen für Tiefgaragen noch sehr moderat.

Man sollte beachten: Flächenintensität ist hier der Knackpunkt. Ein Parkplatz braucht viel Land pro Stellplatz. In Gegenden mit hohen Grundstückskosten ist der finanzielle Nachteil, dass das gebundene Kapital des Grundstücks oft höher ist als die eigentlichen Nebenkosten. Rein betrieblich betrachtet jedoch gewinnt der einfache Parkplatz. Die Opportunitätskosten des Bodens in Metropollagen können die Kalkulation sogar drehen – eine Untersuchung bezifferte den Flächenwert eines Parkplatz-Stellplatzes in einer Großstadt zu ~132 € pro Monat (durch entgangene alternative Nutzung). Das ist zwar kein Betriebskostenposten, aber erklärt, warum in teuren Lagen offene Parkplätze selten sind: nicht die Nebenkosten, sondern die Landkosten sind das Problem.

In der Industrie sind Freiflächenparkplätze die Standardlösung, sofern räumlich machbar. Sie sind robust und erfordern wenig Verwaltung. Oft wird z.B. einfach ein Bereich auf dem Firmengelände asphaltiert und markiert. Die Instandhaltung wird Teil der allgemeinen Facility Management Aufgaben, ohne eigens einen "Parkplatz-Etat". Industrieparkplätze können auch mal provisorisch sein (Schotter statt Asphalt, keine Beleuchtung wenn nur Tagbetrieb, etc.), was die Kosten nochmals senkt – allerdings auch Komfort und möglicherweise Sicherheit (Stolperfallen, Schlammpfützen) beeinträchtigt. Aber bei Schichtbetrieben mit hunderten Autos sind asphaltierte, beleuchtete Parkplätze üblich. Hier hat man eventuell einen Werksschutz, der das Gelände überwacht, inklusive Parkplatz. Die Kosten dafür trägt aber oft das Sicherheitsbudget insgesamt, nicht spezifisch pro Stellplatz. Insgesamt darf man annehmen, dass die Nebenkosten pro Stellplatz in industriellen Außenparkplätzen sehr niedrig sind, weil vieles integriert abläuft. Wenn ein Betrieb z.B. einen eigenen Winterdienst mit Mitarbeiter übernimmt, taucht das nicht 1:1 als separate Kostenstelle auf. Insofern liegen reale Ausgaben evtl. weit unter 10 €/Monat je Platz, auch wenn rechnerisch (inkl. interner Löhne) natürlich etwas anzusetzen wäre.

Verwaltungen nutzen Außenparkplätze vor allem in weniger dichten Umgebungen – z.B. ein Landratsamt am Stadtrand mit großem Hof. Dort wird man meist nicht ganz so "rustikal" vorgehen wie manche Industriefirma, sondern Ordnung und Pflege hochhalten (da auch Bürger und Besucher dort parken). Ein städtischer Bauhof wird regelmäßig kehren und im Winter räumen. Die Kosten trägt die Behörde oder Kommune. In solchen Fällen könnten die Nebenkosten analog zum öffentlichen Raum im oberen der genannten Bereiche liegen (vielleicht 15–25 € pro Platz/Monat, je nach Servicegrad). Wenn Parkplätze öffentlich zugänglich und kostenfrei sind (wie oft bei Verwaltungen für Besucher), wird manchmal mehr auf Kontrolle geachtet (z.B. Höchstparkdauer), was wiederum Personal erfordert – aber das ist eher eine Besonderheit des öffentlichen Bereichs als rein "Verwaltung vs Industrie".

Ein kleiner Unterschied: Versicherungs- und Haftungsfragen. Eine Behörde könnte höhere Anforderungen an Beleuchtung und Winterdienst haben, weil sie haftungsbewusster agiert (niemand soll auf dem dunklen Parkplatz stürzen, sonst haftet die öffentliche Hand). Ein Privatunternehmen könnte – zugespitzt formuliert – eher versuchen, mit einem Schild "Betreten auf eigene Gefahr" sich abzusichern und vielleicht etwas weniger Aufwand treiben. In der Realität werden aber auch Firmen ihre Verkehrssicherungspflichten ernst nehmen.

Zusammengefasst sind Freiflächenparkplätze die kostengünstigste Variante im laufenden Betrieb. Selbst bei sorgfältiger Betreuung liegen die monatlichen Kosten pro Stellplatz oft nur im zweistelligen Eurobereich und damit deutlich unter denen von Parkhäusern oder Tiefgaragen. Dies erklärt, warum in Industrie und im ländlichen Raum fast immer solche Lösungen bevorzugt werden, solange Platz vorhanden ist – die Ersparnis gegenüber einem Bauwerk ist erheblich. Erst wenn Flächenknappheit oder städtebauliche Vorgaben es verlangen, investiert man in teurere Parkbauten, nimmt dann aber auch die höheren Nebenkosten in Kauf.

Nachdem die spezifischen Merkmale jeder Variante dargestellt sind, sollen die Ergebnisse vergleichend zusammengefasst werden. Es zeigt sich eine klare Kostengradient: Tiefgarage > Parkhaus > Parkplatz (offen), was die Nebenkosten pro Stellplatz betrifft. Diese Rangfolge wird in Fachkreisen bestätigt – mit zunehmender baulicher Verdichtung steigen die Investitions- und Betriebskosten je Stellplatz.

• Betriebsstrom und Technikeinsatz: Tiefgaragen und geschlossene Parkhäuser benötigen dauerhaft Energie (Licht, ggf. Lüftung), während offene Parkdecks und Freiflächen hier sparen. Beleuchtung ist ein dominierender Posten in Parkbauten (oft zweistelliger Prozentanteil am Betrieb). Ein gut gestaltetes Parkhaus mit viel Tageslicht kann den Stromverbrauch deutlich reduzieren gegenüber einer immer finsteren Tiefgarage.

• Witterungsschutz vs. Winterdienst: Tiefgarage = kein Schnee innen, aber teuer in Bau und Belüftung; Freiplatz = viel Schnee räumen, aber sonst simpel. Parkhaus ist ein Mittelding: wenig Schnee außer auf Top-Deck und Rampen, aber auch Aufwand dort. Winterdienstkosten belasten offene Anlagen deutlich stärker proportional als geschlossene.

• Reinigung und Umwelt: Geschlossene Anlagen halten Schmutz fest – sie müssen daher aktiv gereinigt werden. Offene Anlagen lassen Schmutz vom Regen wegspülen (dann allerdings in Gullys mit Abscheider) oder vom Wind verblasen, was etwas die Reinigung erleichtert. Allerdings darf z.B. Laubfall auf einem großen Parkplatz nicht unterschätzt werden: draußen kommen Naturverschmutzungen dazu, drinnen eher vom Auto eingetragene. Insgesamt nehmen sich Reinigungskosten drinnen vs. draußen nicht dramatisch viel, oft wenige Euro pro Platz und Monat, je nach Standard.

• Personal und Überwachung: Öffentliche Parkhäuser haben häufig Personal (Kontrolleure, Kassenwart etc.), betriebliche oft gar nicht oder nur nebenbei. In der Industrie wird der Parkplatz selten eigens überwacht; in Verwaltungen teils auch nicht, oder nur sporadisch. Tiefgaragen in sicherheitssensiblen Bereichen können Wachdienst erfordern. Hier ist die Bandbreite groß: von Null Euro (rein automatische Kontrolle) bis erheblich (ständiger Wachdienst). Für den Großteil der betrieblichen Kontexte dürfte jedoch gelten, dass direkte Personalkosten pro Stellplatz gering sind – man setzt eher auf Automation.

• Instandsetzungskosten-Langfrist: Hier hat die Tiefgarage klar die höchsten Aufwände pro Platz, gefolgt vom Parkhaus, während der ebenerdige Parkplatz am günstigsten ist. Dies liegt an der Komplexität und Schadensanfälligkeit der Bauwerke (Stahlbeton im chloridhaltigen Milieu, Abdichtungen etc.). Man kann sagen: Die Reserven, die man jährlich zurücklegen müsste, um später Sanierungen zu finanzieren, sind bei Tiefgaragen am höchsten (mehrere zehn Euro), bei Parkhäusern moderat (eher im niedrigen zweistelligen Eurobereich) und bei Freiflächen am niedrigsten (einstellige Eurobeträge). Diese Rückstellungsbetrachtung wird in der öffentlichen Diskussion oft vernachlässigt, führt aber dazu, dass z.B. viele Tiefgaragen erst in schlechtem Zustand saniert werden, weil Eigentümer die Kosten scheuen – was dann aber hohe Einmalbeträge erzwingt.

Die Tabelle lässt erkennen, dass insbesondere Energiekosten und technische Wartung geschlossene Anlagen belasten, während Winterdienst v.a. offene Flächen betrifft. Insgesamt bestätigt sich: Ein offener Parkplatz hat die niedrigsten Nebenkosten, etwa ein Viertel bis ein Drittel dessen eines Parkhauses, während eine Tiefgarage nochmal rund 20–50 % höhere Betriebskosten als ein Parkhaus haben kann. Eine Quelle beschreibt: "Ein Parkplatz am Straßenrand kostet die Allgemeinheit pro Jahr 60–300 € und in der Errichtung 1.500–5.000 €" – vergleicht man das mit "Parkhausstellplatz Errichtung 10.000–18.000 €" und Betrieb ~600–1200 € p.a., sowie "Tiefgarage Errichtung >20.000 € und Betrieb ~800–1500 € p.a.", stimmen die Relationen überein.

• Energieeffizienz und Digitalisierung: Viele Betreiber investieren in Modernisierung der Beleuchtung (Umstellung auf LED) und smarte Steuerungen. Dadurch lassen sich Betriebskosten spürbar senken. Ein Fallbeispiel zeigte, dass durch sensorgesteuerte LED-Technik die Energiekosten eines Parkhauses so stark sanken, dass sich die Investition in <5 Jahren amortisierte. Somit gehen die durchschnittlichen Stromkosten pro Stellplatz tendenziell zurück – allerdings werden sie durch gestiegene Strompreise teils wieder relativiert. Gleichzeitig kommen digitale Parkraumsysteme (Sensoren an Stellplätzen, Apps zur Verwaltung) auf, die zwar initial kosten, aber im Betrieb oft Personalaufwand reduzieren können. Ein digital verwalteter Mitarbeiterparkplatz etwa braucht kein manuelles Kontrollieren von Berechtigungen, was Kosten spart. Auf der anderen Seite verursacht die IT-Infrastruktur (Server, Software-Lizenz) neue geringfügige Nebenkosten. Insgesamt führt die Tech-Entwicklung zu höherer Effizienz pro Stellplatz.

• Elektromobilität: Die Zunahme von Elektroautos erfordert auf Parkplätzen Ladeinfrastruktur. Aus Nebenkostenperspektive kommen hier Stromverbrauchskosten hinzu, sofern das Unternehmen den Ladestrom bezuschusst oder kostenlos anbietet. Auch Wartung der Ladesäulen und ggf. Abrechnungssysteme sind neue Kostenfaktoren. Allerdings werden diese oft nicht auf alle Stellplätze umgelegt, sondern einzelnen "Lade-Stellplätzen" zugeordnet oder als separater Posten betrachtet. Dennoch: für eine komplette Tiefgarage mit vielen Ladesäulen könnte der zusätzliche Strombedarf erheblich sein (und Leitungslasten erfordern – Stichwort Lastmanagement). Das erhöht die Betriebskosten pro Stellplatz durchschnittlich, solange der Strom nicht voll vom Nutzer bezahlt wird. Förderprogramme für Ladeinfrastruktur tragen zwar Investitionskosten, aber den laufenden Betrieb (Strom, Wartung) tragen die Betreiber. Hier müssen Unternehmen Strategien finden, diese Kosten zu managen (etwa durch Ladegebühren).

• Gestiegene Personal- und Reinigungskosten: Löhne und Preise sind zuletzt gestiegen, was sich auch in Hausmeister-, Reinigungs- und Wachschutzkosten niederschlägt. Ein Wartungsvertrag für Aufzüge oder Schranken wird teurer, der Winterdienst verlangt höhere Pauschalen wegen gestiegener Kraftstoff- und Personalkosten. Diese allgemeinen Teuerungen treiben die Nebenkosten nach oben. Einige Unternehmen reagieren mit Outsourcing oder Neuverhandlungen von Dienstleistern, andere mit Reduzierung von Leistungen (z.B. seltener reinigen). Insgesamt muss man 2025 aber von etwas höheren Kosten pro Stellplatz ausgehen als noch vor einigen Jahren – z.B. Strompreissteigerungen in Deutschland seit 2022 haben den Posten Beleuchtung/Lüftung deutlich erhöht.

• Veränderung der Mobilitätskultur: In Ballungsräumen versuchen Arbeitgeber, den Bedarf an Parkraum zu reduzieren, etwa durch Förderung von ÖPNV-Tickets oder Fahrrad-Infrastruktur. Wenn weniger Stellplätze benötigt werden, kann das zu Kostendegression führen – man kann Flächen verkleinern oder bestimmte Parkhäuser stilllegen. Andererseits werden vorhandene Parkflächen teilweise für mehrere Zwecke genutzt (Stichwort Shared Spaces oder Park+Ride-Modelle). Manche Firmen öffnen z.B. am Wochenende ihre Parkhäuser für die Öffentlichkeit gegen Gebühr. Dadurch generieren sie Einnahmen, die die Nebenkosten ausgleichen können. Für unser Thema heißt das: Wo Parkraum gemanagt wird wie ein eigenes Asset, achtet man mehr auf die Kostenseite. Parkraummanagement-Software erlaubt es, die Auslastung zu steigern (z.B. flächenoptimierte Zuweisung, Mitarbeiter buchen Parkplätze nur wenn nötig). Bessere Auslastung bedeutet zwar nicht direkt geringere Nebenkosten, aber Kosten pro tatsächlicher Parkvorgang sinken, was wirtschaftlich relevant ist.

• Klimaschutz und Begrünung: Es gibt Bestrebungen, versiegelte Parkflächen zu begrenzen oder umweltfreundlicher zu gestalten. Grüne Parkhäuser mit PV-Anlagen auf dem Dach, Efeu an den Fassaden oder Regenwassernutzung für Reinigung – solche Maßnahmen können langfristig sogar Nebenkosten senken (PV-Strom reduziert Strombezugskosten, Begrünung schützt Bausubstanz). Allerdings verursachen sie initial Aufwand und manchmal neue Wartungspunkte (Grünpflege, PV-Reinigung). Hier ist der Effekt auf Nebenkosten je nach Umsetzung positiv oder neutral. Immerhin: Ein mit Solarmodulen überdachter Parkplatz kann Strom für Beleuchtung und E-Lader liefern und so Energiekosten gegen Null fahren – ein Trend, den einige Firmen verfolgen, um die Betriebskosten ihrer Parkplätze zu minimieren.

• Regulatorische Änderungen: In Deutschland wurden die Regeln für die Umlage von Stellplatzkosten teilweise angepasst. Wohnungsvermieter z.B. dürfen Betriebskosten für einen separat angemieteten Stellplatz nur umlegen, wenn vertraglich vereinbart. Für betriebliches Parken relevant ist eher das Steuerrecht: seit 2020 sind vom Arbeitgeber kostenlos bereitgestellte Parkplätze steuerfrei (kein geldwerter Vorteil) – was Arbeitgeber motiviert, diese weiter kostenlos anzubieten. Beteiligen sie Mitarbeiter an den Kosten, fällt Umsatzsteuer an. Das heißt, die betriebswirtschaftliche Entscheidung "Parkplatz gebührenfrei oder kostenpflichtig" muss auch die Nebenkosten bedenken: Entweder trägt die Firma ~x € pro Monat/Platz voll selbst, oder sie erhebt Gebühren, dann kommen aber administrative Kosten und ggf. Steuerabgaben hinzu. Viele Unternehmen belassen es bei kostenloser Bereitstellung, rechnen die Nebenkosten als Teil der allgemeinen Betriebsausgaben ein. Einige wenige Firmen berechnen Mitarbeitern eine Parkgebühr (z.B. 20–50 € im Monat) – was oft in etwa den Nebenkosten entspricht, wie interne Kalkulationen zeigen (z.B. 55 € wurde in einem bekannten Fall angesetzt). Dieser Betrag deckt dann die Kosten, aber es entsteht eben ein buchhalterischer Vorgang inkl. Umsatzsteuer.

Zusammengefasst sind die Nebenkosten im Parkraummanagement in Bewegung: Kostendruck durch Energie und Personal treibt sie, technischer Fortschritt senkt an manchen Stellen. Allgemein wächst die Erkenntnis, dass Parkflächen Kosten verursachen, die gemanagt werden müssen. Dadurch rücken Benchmarks – wie in dieser Arbeit dargestellt – in den Fokus von Entscheidern, wenn es um die Frage geht, ob neue Parkkapazitäten gebaut, wie sie gebaut oder ob Parkraumbewirtschaftung (Gebühren, Verwaltung) eingeführt werden soll.